Miras Kalan Evde Kardeşlerden Biri Oturuyorsa Ne Yapılabilir?

Anne veya babadan kalan bir evde mirasçılardan yalnızca birinin oturması, miras uyuşmazlıklarında en sık karşılaşılan sorunlardan biridir.

Özellikle miras kalan ev yıllardır kardeşlerden biri tarafından kullanılıyor, diğer mirasçılar eve giremiyor veya taşınmazdan hiçbir ekonomik fayda sağlayamıyorsa şu sorular gündeme gelir:

Evde oturan kardeşten kira istenebilir mi? Evden çıkarılabilir mi? Geçmiş yıllar için kullanım bedeli talep edilebilir mi? Ev satılabilir mi? Mirasçılardan biri satışa karşı çıkarsa ne olur?

Bu soruların cevabı her dosyada aynı değildir. Tapunun durumu, mirasçıların payları, taşınmazın nasıl kullanıldığı ve diğer mirasçıların bu kullanıma karşı çıkıp çıkmadığı birlikte değerlendirilmelidir.

Miras Kalan Ev Bütün Mirasçıların Hakkı mıdır?

Mirasın açılmasıyla birlikte tereke üzerindeki haklar mirasçılara geçer.

Bu nedenle anne veya babadan kalan evin yalnızca bir kardeş tarafından kullanılması, tek başına o kardeşi evin sahibi haline getirmez.

Örneğin üç kardeşe miras kalan bir dairede kardeşlerden birinin yıllardır tek başına oturması, diğer kardeşlerin taşınmaz üzerindeki miras haklarını ortadan kaldırmaz.

Asıl uyuşmazlık çoğu zaman burada başlar.

Miras Kalan Evde Bir Kardeş Tek Başına Oturabilir mi?

Mirasçılardan birinin taşınmazı kullanması her durumda hukuka aykırı değildir.

Diğer mirasçılar bu kullanıma açıkça veya örtülü olarak rıza göstermiş olabilir.

Ancak bir mirasçı:

• taşınmazın tamamını tek başına kullanıyor,
• diğer mirasçıların kullanımına izin vermiyor,
• taşınmazdan gelir elde ediyor,
• diğer mirasçıların taleplerine rağmen evi boşaltmıyor

ise uyuşmazlığın niteliği değişebilir.

Bu durumda diğer mirasçıların ecrimisil, el atmanın önlenmesi veya ortaklığın giderilmesi gibi hukuki yollara başvurması gündeme gelebilir.

Evde Oturan Kardeşten Kira İstenebilir mi?

Halk arasında genellikle “kardeşim evde oturuyor, payıma düşen kirayı istiyorum” şeklinde ifade edilen talep hukuken her zaman klasik anlamda bir kira alacağı değildir.

Taraflar arasında kira sözleşmesi bulunmuyorsa mesele çoğu zaman ecrimisil (haksız işgal tazminatı) kapsamında değerlendirilir.

Ancak mirasçılar arasındaki ecrimisil taleplerinde taşınmazın kullanım biçimi ve diğer mirasçının bu kullanıma karşı çıkıp çıkmadığı önemlidir.

Dolayısıyla:

“Evde beş yıldır kardeşim oturuyor, otomatik olarak beş yıllık kira alabilirim.”

şeklinde bir sonuç çıkarmak doğru değildir.

Dosyanın somut özellikleri incelenmelidir.

İntifadan Men Nedir ve Neden Önemlidir?

Mirasçılar arasındaki taşınmaz uyuşmazlıklarında önemli kavramlardan biri intifadan mendir.

Basit anlatımla intifadan men, taşınmazı tek başına kullanan mirasçıya diğer mirasçının:

“Ben de bu taşınmazdan yararlanmak istiyorum; taşınmazı tek başına kullanmana rıza göstermiyorum.”

iradesini bildirmesidir.

Bu iradenin ne zaman ve nasıl ortaya konulduğu, özellikle ecrimisil taleplerinde önem taşıyabilir.

Bu nedenle uyuşmazlık başladıktan sonra gönderilecek ihtarnamenin içeriği dahi ileride açılabilecek davanın sonucunu etkileyebilir.

Noterden İhtarname Göndermek Gerekir mi?

Her olayda noter ihtarnamesi zorunlu değildir.

Ancak ispat açısından son derece faydalı olabilir.

İhtarnamede örneğin;

• taşınmazın tek başına kullanılmasına rıza gösterilmediği,
• mirasçının kendi hakkından yararlanmak istediği,
• kullanım bedelinin talep edildiği,
• gerekiyorsa taşınmazın ortak kullanımının sağlanmasının istendiği

açıkça ortaya konulabilir.

Burada ihtarnamenin ileride açılacak davayla uyumlu hazırlanması önemlidir.

Miras Kalan Evden Kardeş Çıkarılabilir mi?

Bu sorunun cevabı “evet, her durumda çıkarılır” değildir.

Çünkü evde oturan kişi de mirasçıysa taşınmaz üzerinde onun da hakkı bulunabilir.

Dolayısıyla kiracı tahliyesinde olduğu gibi doğrudan “evden çıkarma” mantığıyla hareket etmek çoğu zaman doğru olmaz.

Öncelikle miras ortaklığının ve tapu durumunun belirlenmesi gerekir.

Somut olayın özelliklerine göre;

el atmanın önlenmesi, ecrimisil veya ortaklığın giderilmesi davası gibi farklı hukuki yollar gündeme gelebilir.

Mirasçılardan Biri Evi Satmak İstemiyorsa Ne Olur?

Uygulamada en büyük sorunlardan biri budur.

Örneğin dört kardeşe kalan bir ev düşünelim.

Üç kardeş taşınmazın satılmasını istiyor ancak evde yaşayan kardeş:

“Ben satmıyorum.”

diyor.

Bu durum taşınmazın sonsuza kadar satılamayacağı anlamına gelmez.

Anlaşma sağlanamaması halinde şartları mevcutsa ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası gündeme gelebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davasının amacı, taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir.

Mahkeme öncelikle taşınmazın niteliğine göre paylaşımın mümkün olup olmadığını değerlendirir.

Aynen paylaşım mümkün değilse, şartları oluştuğunda satış yoluyla ortaklığın giderilmesi söz konusu olabilir.

Satış sonucunda elde edilen bedel hak sahiplerine payları oranında dağıtılır.

Dolayısıyla mirasçılardan birinin:

“Ben bu evden çıkmıyorum ve satılmasına da izin vermiyorum.”

demesi tek başına diğer mirasçıların hukuki haklarını ortadan kaldırmaz.

Evde Oturan Kardeş Ortaklığın Giderilmesi Davasını Engelleyebilir mi?

Sadece satış istemediğini söylemesi davayı engellemez.

Ancak taşınmazın tapu yapısı, mirasçılık durumu, paylar ve taşınmaz üzerindeki diğer haklar dava öncesinde mutlaka incelenmelidir.

Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda doğrudan dava açmak yerine ekonomik sonucu da hesaba katan bir strateji kurulması önemlidir.

Hem Ecrimisil Hem Ortaklığın Giderilmesi İstenebilir mi?

Somut olayın şartlarına göre bir mirasçının taşınmazın tek başına kullanılmasından kaynaklanan geçmiş dönem talepleri ile ortaklığın sona erdirilmesine ilişkin talepleri birlikte gündeme gelebilir.

Ancak bunların hukuki niteliği ve izlenecek usul aynı değildir.

Bu nedenle:

“Önce ihtar mı göndermeliyim, ecrimisil mi istemeliyim, yoksa doğrudan ortaklığın giderilmesi yoluna mı gitmeliyim?”

sorusunun cevabı dosyaya göre verilmelidir.

Miras Kalan Ev Kiraya Verilmişse Ne Olur?

Başka bir ihtimal de mirasçılardan birinin ortak taşınmazı üçüncü kişiye kiraya vermesi ve kira gelirini tek başına almasıdır.

Bu durumda kira sözleşmesinin kim tarafından yapıldığı, miras ortaklığının yapısı, diğer mirasçıların onayı ve kira gelirlerinin nasıl tahsil edildiği ayrıca incelenmelidir.

Diğer mirasçıların taşınmazın gelirinden kaynaklanan hakları bulunabilir.

Miras Kalan Evde Yıllardır Oturmak Tapuyu Kazandırır mı?

Tek başına uzun süre oturmak, kural olarak diğer mirasçıların haklarını ortadan kaldırmaz.

Örneğin babadan kalan evde bir kardeşin 10 veya 15 yıldır yaşaması nedeniyle:

“Artık ev benim oldu.”

sonucuna otomatik olarak ulaşılamaz.

Mülkiyet ve zilyetlik hukuku bundan çok daha farklı şartlara bağlıdır.

Bu nedenle özellikle uzun yıllardır devam eden aile içi kullanımlarda tapu kaydı, mirasçılık belgesi ve taşınmazın geçmişi birlikte incelenmelidir.

Dava Açmadan Önce Hangi Belgeler İncelenmeli?

Miras kalan taşınmazlarla ilgili bir uyuşmazlıkta dava türünü belirlemeden önce en azından şu belgelerin incelenmesi faydalıdır:

• Güncel tapu kaydı
• Veraset ilamı (mirasçılık belgesi)
• Varsa intikal işlemleri
• İhtarname ve tebligatlar
• Taşınmazın kullanımını gösteren belgeler
• Kira geliri varsa buna ilişkin kayıtlar
• Mirasçılar arasındaki yazışmalar
• Daha önce yapılmış paylaşım veya anlaşmalar

Çünkü aynı görünen iki miras uyuşmazlığında dahi izlenecek hukuki yol tamamen farklı olabilir.

Aydın’da Miras Kalan Ev ve Taşınmaz Uyuşmazlıkları

Aydın’da miras uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü yalnızca konutlardan oluşmaz.

Efeler, Kuşadası, Didim, Söke, Nazilli, Germencik, İncirliova ve Çine gibi ilçelerde miras kalan;

evler, arsalar, zeytinlikler, incir bahçeleri, tarım arazileri ve hisseli taşınmazlar aile içinde uzun yıllar paylaşılmadan kullanılabilmektedir.

Taşınmazın yıllarca tek bir mirasçı tarafından kullanılması ise zaman içinde ecrimisil, ortaklığın giderilmesi, tapu ve miras payı uyuşmazlıklarına dönüşebilmektedir.

Bu nedenle özellikle ekonomik değeri yüksek taşınmazlarda yalnızca bugünkü kullanım değil, ileride taşınmazın nasıl paylaşılacağı veya satılacağı da birlikte değerlendirilmelidir.

Sonuç: Evde Kimin Oturduğundan Önce Tapuda Kimin Hakkı Olduğuna Bakılmalıdır

Miras kalan evde kardeşlerden birinin oturması tek başına hukuka aykırı değildir.

Ancak bu kullanım diğer mirasçıların taşınmazdan yararlanmasını engelliyorsa veya taşınmazdan yalnızca bir mirasçı ekonomik fayda sağlıyorsa uyuşmazlık doğabilir.

Böyle bir durumda doğrudan “kardeşi evden çıkarma” düşüncesi yerine;

tapu ve mirasçılık durumunun belirlenmesi → kullanım şeklinin incelenmesi → gerekiyorsa ihtar → ecrimisil değerlendirmesi → ortaklığın giderilmesi seçeneği

bir bütün olarak ele alınmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Miras kalan evde kardeşim oturuyor, kira isteyebilir miyim?
Somut olayın şartlarına göre kullanım karşılığı ecrimisil talebi gündeme gelebilir. Ancak özellikle mirasçılar arasında kullanım biçimi ve intifadan men konusu değerlendirilmelidir.

Evde oturan kardeşimi çıkarabilir miyim?
Kardeşiniz de mirasçıysa klasik kiracı tahliyesi gibi düşünülmemelidir. Mülkiyet yapısına göre farklı hukuki yollar değerlendirilir.

Kardeşim evi satmak istemiyor, ne yapabilirim?
Anlaşma sağlanamıyorsa şartları mevcutsa ortaklığın giderilmesi davası açılması mümkün olabilir.

Miras kalan ev mahkeme yoluyla satılabilir mi?
Aynen paylaşımın mümkün olmadığı durumlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesi gündeme gelebilir.

Kardeşim yıllardır evde oturuyor, ev onun olur mu?
Yalnızca uzun süre kullanmak diğer mirasçıların mülkiyet haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Geçmiş yılların kullanım bedelini isteyebilir miyim?
Talebin kapsamı ve hangi dönem için ileri sürülebileceği somut olayın şartlarına göre belirlenmelidir.

Noterden ihtar çekmek zorunlu mu?
Her olayda zorunlu değildir; ancak özellikle kullanım iradesinin ve talebin ispatı bakımından önemli olabilir.

Miras kalan ev boşsa bir mirasçı tek başına taşınabilir mi?
Taşınmaz üzerindeki diğer mirasçıların hakları devam ettiğinden kullanım biçimi uyuşmazlığa yol açabilir.

Miras kalan ev kiraya verilmiş ve kirayı kardeşim alıyorsa ne yapabilirim?
Kira sözleşmesi, mülkiyet yapısı ve tahsil edilen gelir incelenerek diğer mirasçıların hakları değerlendirilmelidir.

Ortaklığın giderilmesi davasında ev mutlaka satılır mı?
Hayır. Taşınmazın aynen bölüşülmesinin mümkün olup olmadığı ve diğer hukuki şartlar öncelikle değerlendirilir.