Anne veya babadan kalan bir evin mirasçılar arasında paylaştırılamaması, zamanla ciddi bir aile uyuşmazlığına dönüşebilir. En sık karşılaşılan durumlardan biri, mirasçıların çoğunun evi satmak istemesine rağmen kardeşlerden birinin satışa karşı çıkmasıdır.
“Ben imza vermiyorum, ev satılamaz.”
Bu söz uygulamada oldukça sık duyulur.
Peki gerçekten bir mirasçı istemediği sürece miras kalan ev satılamaz mı? Üç kardeşten ikisinin satışı istemesi yeterli midir? Satışa yanaşmayan mirasçı diğer mirasçıların hakkını süresiz olarak engelleyebilir mi?
Kısa cevap şudur:
Bir mirasçının satışa razı olmaması, diğer mirasçıların ortaklığı sona erdirme hakkını ortadan kaldırmaz.
Ancak miras kalan evin anlaşmayla üçüncü kişiye satılması ile mahkeme yoluyla ortaklığın giderilmesi birbirinden farklı hukuki süreçlerdir.
MİRAS KALAN EV NASIL SATILIR?
Öncelikle taşınmazın tapu ve mirasçılık durumunun belirlenmesi gerekir.
Miras bırakanın ölümünden sonra mirasçılar tereke üzerinde hak sahibi olur. Ancak taşınmazın tapudaki mevcut durumu, miras intikalinin yapılıp yapılmadığı ve mülkiyetin elbirliği veya paylı mülkiyet niteliğinde bulunması izlenecek hukuki yolu etkileyebilir.
Mirasçılar anlaşabiliyorsa sorun çoğu zaman kolaylıkla çözülebilir. Taşınmaz satılır ve elde edilen bedel mirasçıların hakları doğrultusunda paylaşılır.
Asıl problem mirasçılardan birinin satışa izin vermemesiyle ortaya çıkar.
MİRASÇILARDAN BİRİ İMZA VERMEZSE EV SATILABİLİR Mİ?
Mirasçılar taşınmazın tamamını anlaşarak üçüncü bir kişiye satmak istiyorsa gerekli hukuki işlemlerin birlikte gerçekleştirilmesi gerekir.
Bu nedenle mirasçılardan birinin:
“Ben satışı kabul etmiyorum ve tapuda imza vermiyorum.”
demesi anlaşmalı satışı engelleyebilir.
Ancak bu durum taşınmazın sonsuza kadar ortak kalacağı anlamına gelmez.
Diğer mirasçıların ortaklığın giderilmesini talep etme hakkı bulunmaktadır.
ÜÇ KARDEŞTEN İKİSİ EVİ SATMAK İSTERSE NE OLUR?
Bu konuda sık yapılan hatalardan biri çoğunluğun taşınmazın tamamını satabileceğinin düşünülmesidir.
Örneğin üç kardeşin bulunduğu bir miras ilişkisinde iki kardeş:
“Biz çoğunluğuz, evi satarız.”
diye düşünebilir.
Taşınmazın tamamının üçüncü kişiye satılması bakımından mesele yalnızca kişi çoğunluğuyla çözülemez.
Ancak satış istemeyen kardeş de:
“Ben istemediğim sürece bu ev hiçbir zaman satılamaz.”
diyemez.
Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamıyorsa ortaklığın hukuki yollarla sona erdirilmesi mümkündür.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NEDİR?
Halk arasında “izale-i şuyu davası” olarak da bilinen ortaklığın giderilmesi davası, ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini amaçlar.
Miras kalan taşınmazın paylaşılması konusunda taraflar anlaşamıyorsa mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Buradaki önemli nokta şudur:
Ortaklığın giderilmesini istemek için bütün mirasçıların aynı fikirde olması gerekmez.
Bir mirasçının ortaklığı devam ettirmek istemesi, diğer mirasçıların hukuki yollara başvurmasını tek başına engellemez.
MİRAS KALAN EV MUTLAKA SATILIR MI?
Hayır.
Ortaklığın giderilmesi denildiğinde çoğu kişinin aklına doğrudan satış gelmektedir. Oysa taşınmazın niteliğine göre aynen paylaşımın mümkün olup olmadığı da değerlendirilir.
Taşınmazın bölünerek taraflara verilmesi hukuken ve fiilen mümkünse aynen taksim gündeme gelebilir.
Ancak örneğin şehir merkezindeki tek bir dairenin üç kardeş arasında fiziksel olarak bölünmesi çoğu zaman mümkün değildir.
Bu durumda ortaklığın satış suretiyle giderilmesi söz konusu olabilir.
MİRAS KALAN ARSA VEYA TARLADA DURUM FARKLI MIDIR?
Konut ile arsa veya tarla arasında önemli farklılıklar bulunabilir.
Özellikle Aydın’da miras uyuşmazlıklarının önemli bir bölümünü zeytinlikler, incir bahçeleri, tarım arazileri, arsalar ve hisseli taşınmazlar oluşturmaktadır.
Bir tarla veya arsanın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığı değerlendirilirken taşınmazın yüzölçümü, niteliği, imar durumu ve özel mevzuattan kaynaklanan sınırlamalar önem kazanabilir.
Dolayısıyla “ev bölünemiyorsa satılır, tarla mutlaka bölünür” şeklinde genel bir değerlendirme yapmak doğru değildir.
SATIŞA KARŞI ÇIKAN MİRASÇI DAVAYI ENGELLEYEBİLİR Mİ?
Yalnızca:
“Ben aile malının satılmasını istemiyorum.”
demek ortaklığın giderilmesini engellemek için yeterli değildir.
Ortaklığın giderilmesi kurumunun temelinde, hiç kimsenin kural olarak istemediği bir ortaklık ilişkisini süresiz devam ettirmek zorunda bırakılmaması bulunmaktadır.
Bununla birlikte tapu üzerindeki şerhler, intifa hakları, mirasçılık durumu, devam eden başka davalar veya taşınmazın hukuki niteliği süreç üzerinde etkili olabilir.
EVDE OTURAN KARDEŞ SATIŞA KARŞI ÇIKIYORSA NE OLUR?
Bu durum miras uyuşmazlıklarında oldukça sık görülür.
Anne veya babadan kalan evde kardeşlerden biri yıllardır oturmakta, diğer mirasçılar ise taşınmazı satıp miras paylarını almak istemektedir.
Evde oturan kardeş:
“Ben burada yaşıyorum, satamazsınız.”
diyebilir.
Taşınmazı fiilen kullanıyor olması tek başına diğer mirasçıların ortaklığın giderilmesini isteme hakkını ortadan kaldırmaz.
Ancak böyle bir durumda ecrimisil, kullanım hakkı ve intifadan men gibi başka hukuki meseleler de ortaya çıkabilir.
Bu konu ayrıca “Miras Kalan Evde Kardeş Oturuyorsa Ne Yapılır?” başlıklı yazımızda ayrıntılı olarak ele alınmıştır.
MİRASÇI KENDİ PAYINI SATABİLİR Mİ?
Bu sorunun cevabı taşınmazdaki mülkiyet yapısına göre değerlendirilmelidir.
Özellikle elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet birbirinden ayrılmalıdır.
Tapuda belirli paylara sahip kişilerin bulunduğu paylı mülkiyet halinde bir paydaşın kendi payı üzerinde tasarrufta bulunması mümkün olabilir.
Ancak bu durumda diğer paydaşların yasal önalım (şufa) hakkı gibi önemli hukuki sonuçlar gündeme gelebilir.
Bu nedenle “Bütün evi satamıyorum, kendi hissemi yabancıya satarım.” düşüncesiyle hareket edilmeden önce işlemin hukuki sonuçlarının değerlendirilmesi gerekir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ SATIŞINDA MİRASÇILAR EVİ SATIN ALABİLİR Mİ?
Mirasçıların en fazla merak ettiği konulardan biri budur.
Özellikle aileden kalan taşınmazın üçüncü bir kişinin eline geçmesini istemeyen mirasçı, satış sürecinde taşınmazı kendisinin edinip edinemeyeceğini bilmek ister.
Satışın nasıl gerçekleştirileceği, kimlerin satışa katılabileceği ve satışın yalnızca paydaşlar arasında gerçekleştirilmesinin mümkün olup olmadığı somut dosya ve yürürlükteki usul hükümleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.
Bu nedenle ortaklığın giderilmesi sürecine yalnızca “ev açık artırmada satılacak” şeklinde bakmak doğru değildir.
EV DEĞERİNİN ALTINDA SATILIR MI?
Mirasçıların mahkeme yoluyla satıştan çekinmelerinin başlıca nedenlerinden biri taşınmazın değerinin altında satılması endişesidir.
“Değerli ev yarı fiyatına gider.”
şeklindeki endişeler aile içinde sıkça dile getirilmektedir.
Satış sürecinde taşınmazın değerinin belirlenmesine ilişkin hukuki mekanizmalar bulunmaktadır.
Bununla birlikte dava yoluyla satış ile mirasçıların anlaşarak taşınmazı serbest piyasada satması ekonomik açıdan her zaman aynı sonucu doğurmayabilir.
Bu nedenle yüksek değerli bir taşınmaz söz konusu olduğunda yalnızca hukuki sonuç değil, işlemin ekonomik sonucu da değerlendirilmelidir.
DAVA AÇMADAN ÖNCE ANLAŞMAK DAHA AVANTAJLI MIDIR?
Çoğu durumda evet.
Dava açılmasının mümkün olması, her uyuşmazlıkta ilk yapılması gereken işlemin dava olduğu anlamına gelmez.
Örneğin üç kardeşe kalan bir taşınmazda iki kardeş satmak istiyor, üçüncü kardeş ise evde yaşamaya devam etmek istiyorsa farklı çözümler üretilebilir.
Evde kalmak isteyen mirasçı diğer mirasçıların paylarını satın alabilir.
Taşınmaz serbest piyasada satılarak bedeli paylaşılabilir.
Terekede başka mallar bulunuyorsa mirasçılar arasında farklı bir paylaşım yapılabilir.
Ancak anlaşma sağlanamıyorsa hukuki yollara başvurulması gerekebilir.
MİRASÇILARDAN BİRİ EVİ ÇOK DÜŞÜK BEDELLE SATIN ALMAK İSTİYORSA NE OLUR?
Bir başka uyuşmazlık türü de budur.
Örneğin taşınmazın piyasa değerinin 6 milyon TL olduğu düşünülmesine rağmen evde yaşayan kardeş diğer mirasçılara:
“Size toplam 2 milyon vereyim, ev benim olsun.”
diyebilir.
Hiçbir mirasçı kural olarak hakkını gerçek değerinin çok altında devretmeye zorlanamaz.
Bu nedenle özellikle yüksek değerli taşınmazlarda gerçek piyasa değerinin belirlenmesi, mirasçılar arasındaki pazarlığın sağlıklı yürütülmesi bakımından önemlidir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDAN ÖNCE ARABULUCULUK GEREKİR Mİ?
Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar bakımından dava şartı arabuluculuk düzenlemeleri dikkate alınmalıdır.
Bu nedenle dava açılmadan önce güncel mevzuat kapsamında zorunlu arabuluculuk sürecinin değerlendirilmesi gerekir.
Dava şartının yerine getirilmeden doğrudan dava açılması usul yönünden sorun yaratabilir.
Özellikle internet üzerindeki eski tarihli bilgiler nedeniyle bu konuda hatalı işlem yapılmaması önemlidir.
AYDIN’DA MİRAS KALAN EV, ARSA VE TARLA UYUŞMAZLIKLARI
Aydın’daki miras uyuşmazlıklarının önemli özelliklerinden biri, terekenin çoğu zaman yalnızca tek bir konuttan oluşmamasıdır.
Efeler’de bir daire, Kuşadası veya Didim’de yüksek değerli konut ve arsalar, Söke’de tarım arazileri, Germencik ve İncirliova’da incirlik veya zeytinlikler, Nazilli ve Çine’de tarla aynı miras paylaşımının içerisinde bulunabilir.
Bu nedenle yalnızca tek bir taşınmaz üzerinden hareket etmek bazen ekonomik açıdan doğru çözüm olmayabilir.
Terekenin tamamının incelenmesi ve mirasçıların haklarının bir bütün olarak değerlendirilmesi daha sağlıklı bir yol haritası oluşturulmasını sağlayabilir.
SONUÇ: BİR MİRASÇI SATMAK İSTEMİYOR DİYE ORTAKLIK SONSUZA KADAR DEVAM ETMEZ
Miras kalan ev konusunda bütün kardeşlerin anlaşması kuşkusuz en kolay çözümdür.
Ancak anlaşma sağlanamıyorsa satışa karşı çıkan tek bir mirasçının diğer mirasçıları süresiz olarak ortaklık içerisinde tutması kural olarak mümkün değildir.
Öncelikle;
tapu kaydı → mirasçılık durumu → mülkiyet türü → taşınmazın aynen paylaşılabilirliği → ekonomik değer → anlaşma ihtimali → arabuluculuk → ortaklığın giderilmesi
birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle yüksek değerli ev, arsa ve tarım arazilerinde mesele yalnızca “Satabilir miyiz?” sorusundan ibaret değildir.
Asıl soru çoğu zaman şudur:
“Miras payımızı mümkün olan en az değer kaybıyla nasıl alabiliriz?”
SIKÇA SORULAN SORULAR
Mirasçılardan biri evi satmak istemezse satış yapılamaz mı?
Anlaşmalı satış bakımından bir mirasçının onay vermemesi sorun yaratabilir. Ancak diğer mirasçıların ortaklığın giderilmesini isteme hakkı ayrıca değerlendirilir.
Üç kardeşten ikisi evi satabilir mi?
Taşınmazın tamamının satışı yalnızca kişi çoğunluğuna bakılarak gerçekleştirilemez. Ancak şartları varsa ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulabilir.
Tek bir mirasçı ortaklığın giderilmesi davası açabilir mi?
Şartları bulunuyorsa ortaklığın sona erdirilmesini istemek için bütün mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekmez.
Evde yaşayan kardeş satışı engelleyebilir mi?
Taşınmazda yaşıyor olması tek başına diğer mirasçıların ortaklığın giderilmesini talep etmesini engellemez.
Miras kalan ev mahkeme yoluyla satılabilir mi?
Aynen paylaşım mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.
Miras kalan tarla bölünebilir mi?
Taşınmazın yüzölçümü, niteliği ve ilgili mevzuat değerlendirilmeden kesin bir cevap verilmesi doğru değildir.
Kardeşim kendi hissesini başkasına satabilir mi?
Mülkiyet türüne göre değerlendirme yapılmalıdır. Paylı mülkiyet halinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı da gündeme gelebilir.
Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabulucuya gidilir mi?
Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk hükümleri dikkate alınmalı ve dava öncesinde güncel mevzuata göre süreç yürütülmelidir.
Bu kategoride başka benzer yazı bulunamadı.