Aydın Miras Hukuku Avukatı

Miras kalan ev üzerinde, miras paylaşımı yapılmamışsa diğer mirasçıların da miras paylarından kaynaklanan hakları bulunmaktadır. Bu nedenle kardeşlerden birinin miras kalan evde tek başına oturması, diğer mirasçıların taşınmaz üzerindeki haklarını ortadan kaldırmaz. Özellikle ev uzun süredir yalnızca bir mirasçı tarafından kullanılıyor, diğer mirasçıların kullanımına izin verilmiyor veya taşınmazın paylaşılması ve satılması konusunda anlaşma sağlanamıyorsa hukuki yollara başvurulabilir.

İlk olarak ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) gündeme gelebilir. Ancak miras kalan evde oturan kardeşten geçmişe yönelik olarak doğrudan “kira” istenebileceğini söylemek her durumda doğru değildir. Mirasçılar arasındaki ecrimisil uyuşmazlıklarında, kural olarak taşınmazdan yararlanmak isteyen mirasçının bu iradesini diğer mirasçıya bildirmiş olması önem taşır. Hukuk uygulamasında bu durum intifadan men olarak ifade edilmektedir. Bununla birlikte intifadan men şartının aranmadığı istisnai durumlar da bulunduğundan somut olay ayrıca değerlendirilmelidir.

Bir diğer seçenek ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır. Mirasçılardan biri “Evi satmak istemiyorum” dese dahi bu durum, kural olarak diğer mirasçıların ortaklığın giderilmesini istemesine engel olmaz. Taşınmazın aynen paylaşılması mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi gündeme gelebilir.

Dolayısıyla miras kalan ev bakımından iki farklı konu birbirinden ayrılmalıdır: Birincisi, evi tek başına kullanan mirasçıdan geçmiş dönem kullanımı nedeniyle ecrimisil talep edilip edilemeyeceği; ikincisi ise mirasçılar arasındaki ortaklığın nasıl sona erdirileceğidir. Bazı uyuşmazlıklarda her iki hukuki yolun birlikte değerlendirilmesi gerekebilir.

Özellikle Aydın, Efeler, Kuşadası, Didim, Söke, Nazilli ve çevresindeki miras uyuşmazlıklarında yalnızca konutlar değil; miras kalan tarla, arsa ve zeytinliklerde de benzer sorunlarla karşılaşılmaktadır. İzlenecek hukuki yol belirlenirken tapu kaydı, veraset ilamı, miras payları, taşınmazı kimin ne kadar süredir kullandığı ve diğer mirasçıların kullanmasının engellenip engellenmediği birlikte değerlendirilmelidir.

Miras kalan ev veya diğer taşınmazlar konusunda mirasçılar arasında anlaşma sağlanamıyorsa, dava açılmadan önce somut olayın miras hukuku, ecrimisil ve ortaklığın giderilmesi hükümleri yönünden birlikte incelenmesi hak kaybının önlenmesi açısından önem taşır.

Hisseli tapuda bir hissedar satmak istemezse, diğer hissedarların taşınmaz üzerindeki ortaklığı sona erdirme hakkı kural olarak ortadan kalkmaz. Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması halinde, hissedarlardan birinin “Ben satmıyorum” veya “Satışa onay vermiyorum” demesi taşınmazın tamamının anlaşarak satılmasını engelleyebilir; ancak diğer hissedarların hukuki yollara başvurmasına engel değildir.

Hissedarların tamamı anlaşırsa taşınmaz tapuda birlikte satılabilir. Ancak anlaşma sağlanamıyorsa hissedarlardan biri veya birkaçı ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası yoluna başvurabilir. Kural olarak hiçbir paydaş ortak mülkiyet ilişkisini süresiz olarak devam ettirmeye zorlanamaz.

Ortaklığın giderilmesi sürecinde öncelikle taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığı değerlendirilir. Taşınmaz hukuken ve fiilen bölünebiliyorsa ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesi mümkün olabilir. Ancak özellikle konut, dükkân veya bölünmesi mümkün olmayan arsalarda aynen taksim çoğu zaman mümkün olmadığından, şartları oluştuğunda satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelir.

Dolayısıyla hisseli tapuda bir hissedar satmak istemezse, bu kişinin tek başına karşı çıkması ortaklığın giderilmesi davasını durdurmaz. Mahkemece satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi halinde süreç satış aşamasına geçebilir. Burada taşınmazın niteliği, pay oranları ve satışın paydaşlar arasında yapılıp yapılamayacağı gibi hususlar ayrıca önem taşır.

Öte yandan, taşınmazın tamamının satılması ile bir hissedarın yalnızca kendi tapu hissesini satması birbirinden farklıdır. Paylı mülkiyette bir hissedar kural olarak kendi payını üçüncü kişiye satabilir. Ancak böyle bir satış diğer paydaşların yasal önalım (şufa) hakkını gündeme getirebilir. Bu nedenle hisseli taşınmazlarda yapılacak satışların önalım hakkı bakımından da değerlendirilmesi gerekir.

Aydın, Efeler, Kuşadası, Didim, Söke, Nazilli, Çine ve çevresinde özellikle miras yoluyla hisseli hale gelen ev, arsa, tarla ve zeytinliklerde bu tür uyuşmazlıklarla sık karşılaşılmaktadır. Tarım arazilerinde ise taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceği değerlendirilirken tarım mevzuatından kaynaklanan sınırlamalar da dikkate alınmalıdır.

Sonuç olarak, hisseli tapuda bir hissedar satmak istemezse diğer hissedarların hukuki olarak tamamen çaresiz kaldığı söylenemez. Taşınmazın niteliğine ve mülkiyet yapısına göre ortaklığın giderilmesi yoluyla aynen taksim veya satış gündeme gelebilir. Dava açılmadan önce güncel tapu kaydının, pay oranlarının ve taşınmazın niteliğinin incelenmesi, izlenecek yolun doğru belirlenmesi açısından önemlidir.