Miras kalan bir ev, arsa veya tarla üzerinde mirasçılar anlaşamadığında en sık başvurulan hukuki yollardan biri ortaklığın giderilmesi, diğer adıyla izale-i şuyu davasıdır. Ancak 2026 yılında yapılan önemli kanun değişikliğiyle birlikte özellikle miras kalan evin mirasçılar arasında satışı konusunda yeni bir dönem başlamıştır.
31 Temmuz 2026 tarihinde yayımlanan 7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde değişiklik yapılmıştır.
Yeni düzenlemenin en dikkat çekici sonucu şudur:
Belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarında, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi halinde ilk artırmaya dışarıdan kişiler değil, yalnızca taşınmazın maliki olan mirasçılar katılabilecektir.
Ancak bu kural her hisseli taşınmaza ve her ortaklığın giderilmesi davasına uygulanmaz. Düzenlemenin uygulanabilmesi için kanunda aranan şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir.
Eski sistemde ortaklığın giderilmesine karar verilen taşınmazların satışında üçüncü kişilerin ihaleye katılması mümkündü. Bu nedenle aileden kalan bir taşınmazın ortaklığın giderilmesi yoluyla aile dışındaki bir kişiye geçmesi önemli bir endişe kaynağıydı.
2026 yılında getirilen yeni düzenleme bu konuda mirasçılara önemli bir imkân sağlamaktadır.
Taşınmazın bütün maliklerinin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması halinde, ortaklığın satış yoluyla giderilmesinde birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır.
Bu özel artırma sistemi bir defaya mahsus uygulanacaktır.
Dolayısıyla “izale-i şuyu davası açıldığı anda ev açık artırmada yabancıya gider” düşüncesi artık her miras taşınmazı bakımından doğru değildir.
Mirasçılar arasında ilk artırma yapılabilmesi için her şeyden önce taşınmazın hukuki durumuna bakılması gerekir.
Temel olarak;
taşınmazdaki bütün maliklerin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması gerekir.
Örneğin baba veya anneden dört kardeşe kalan bir ev düşünelim.
Dört kardeş de taşınmazın maliki ise ve hisselerden herhangi biri dışarıdan bir kişiye devredilmemişse, şartların bulunması halinde ortaklığın satış yoluyla giderilmesindeki ilk artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacaktır.
Buna karşılık mirasçılardan birinin payını daha önce üçüncü bir kişiye satmış olması durumunda artık taşınmazda mirasçı olmayan bir malik bulunduğundan yeni düzenlemenin uygulanma şartlarının ayrıca incelenmesi gerekir.
Bu ayrım son derece önemlidir.
Kanundaki şartlar gerçekleşiyorsa evet.
Örneğin babadan üç kardeşe kalan bir evde kardeşlerden biri ortaklığın giderilmesi davası açmış ve mahkeme evin satış yoluyla ortaklığının giderilmesine karar vermiş olsun.
Taşınmazın üç maliki de mülkiyeti miras yoluyla kazanmışsa ve dışarıdan başka bir malik bulunmuyorsa ilk artırma yalnızca malik mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir.
Böylece kardeşlerden biri aileden kalan evi kendi mülkiyetinde tutmak istiyorsa ilk artırmaya katılarak taşınmazı edinme imkânına sahip olacaktır.
Ancak bunun “diğer mirasçının hissesini istediğim bedelden alırım” anlamına gelmediğini özellikle belirtmek gerekir.
Yeni sistemde bedel bakımından da özel bir düzenleme bulunmaktadır.
2026 değişikliğinin en önemli bölümlerinden biri budur.
Mirasçılar arasında yapılacak bu özel birinci artırmada elektronik satış portalında verilecek tekliflerin muhammen kıymetin yüzde yüzünü ve buna ilave edilmesi gereken paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir.
Başka bir ifadeyle, mirasçılara özel ilk artırmada muhammen kıymetin yüzde 50’si üzerinden satış yapılması söz konusu değildir.
Örneğin taşınmazın satışa esas muhammen değeri 5.000.000 TL olarak belirlenmişse, mirasçılar arasındaki özel ilk artırmada 2.500.000 TL esas alınarak satış yapılacağı düşünülmemelidir.
Kanun bu artırmada muhammen kıymetin %100’ünü esas almaktadır.
Bu nedenle taşınmazın kıymet takdiri artık daha da önemli hale gelmiştir.
Muhammen kıymet, taşınmazın satış sürecinde belirlenen tahmini değeridir.
Taşınmazın konumu, yüzölçümü, yapı niteliği, imar durumu, kullanım şekli ve bölgedeki emsal satışlar değerleme bakımından önem taşır.
Özellikle Aydın, Kuşadası ve Didim gibi taşınmaz değerlerinin bölgeden bölgeye ciddi biçimde değişebildiği yerlerde hatalı veya eksik bir kıymet takdiri önemli ekonomik sonuçlar doğurabilir.
Örneğin piyasa koşullarında 8 milyon TL değerinde olduğu düşünülen bir taşınmaza 5 milyon TL değer biçilmişse, “ilk ihale mirasçılar arasında ve %100 üzerinden yapılıyor” olması tek başına mirasçıların ekonomik menfaatini korumaya yetmeyebilir.
Bu nedenle satış dosyasındaki kıymet takdirinin dikkatle incelenmesi gerekir.
Yeni sistemin uygulamadaki en önemli sonuçlarından biri burada ortaya çıkmaktadır.
Aileden kalan evin satılmasını istemeyen ancak diğer mirasçılarla da anlaşamayan mirasçı, kanundaki şartlar mevcutsa ilk artırmaya katılabilir.
Örneğin üç kardeşten biri yıllardır aile evinde oturuyor ve taşınmazın aile dışına çıkmasını istemiyorsa ortaklığın giderilmesi davasını yalnızca engellemeye çalışmak yerine satış aşamasındaki hukuki seçeneklerini de değerlendirmelidir.
Çünkü ortaklığın giderilmesi şartları oluşmuşsa “Ben satmak istemiyorum” demek tek başına taşınmazın satışını engellemez.
Buna karşılık yeni düzenleme, taşınmazı almak isteyen malik mirasçıya ilk artırmada önemli bir fırsat sağlamaktadır.
Hayır.
İlk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılması, bütün mirasçıların ihaleye katılmak zorunda olduğu anlamına gelmez.
Taşınmazı edinmek isteyen ve ihale şartlarını yerine getiren malik mirasçılar artırmaya katılabilir.
Hiçbir mirasçının taşınmazı almak istememesi veya satış için gerekli şartların oluşmaması halinde ise süreç sonraki artırmaya geçebilir.
Bu nokta yeni düzenlemenin doğru anlaşılması bakımından çok önemlidir.
Kanun miras kalan taşınmazın her durumda yalnızca mirasçılar arasında satılacağını söylememektedir.
Mirasçılar arasında yapılacak özel artırma bir defaya mahsustur.
İlk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırma genel hükümlere göre gerçekleştirilir.
Dolayısıyla yeni düzenleme mirasçıya mutlak bir satın alma hakkı veya taşınmazın süresiz biçimde aile içerisinde kalacağına ilişkin bir garanti vermemektedir.
Kanunun sağladığı imkân, ilk artırmada malik mirasçılara öncelik tanınmasıdır.
Mirasçılara özel ilk artırmada satış gerçekleşmemesi halinde ikinci artırmada genel hükümler uygulanır.
Bu aşamada artırma artık yalnızca mirasçılarla sınırlı değildir.
Bu nedenle aileden kalan taşınmazın üçüncü kişilere geçmesini istemeyen mirasçıların “nasıl olsa ilk ihale sadece bize açık” düşüncesiyle satış dosyasını takip etmemesi ciddi bir hata olabilir.
İlk artırmanın kaçırılması veya ekonomik hazırlığın yapılmaması halinde ikinci artırmada farklı bir tablo ortaya çıkabilir.
Hayır.
Mirasçılar arasında gerçekleştirilen özel birinci artırmada muhammen kıymetin %100’ünü esas alan özel düzenleme bulunmaktadır.
İkinci artırmada ise genel satış hükümleri uygulanır ve kanunda öngörülen genel eşikler dikkate alınır.
Bu nedenle birinci ve ikinci artırmayı birbirinden ayırmak gerekir.
Yeni düzenlemenin en önemli özelliklerinden biri tam olarak budur:
İlk artırma → yalnızca malik mirasçılar + %100 muhammen kıymet esaslı özel sistem.
Satış gerçekleşmezse sonraki artırma → genel hükümler.
2026 değişikliği yalnızca ihaleye kimlerin katılacağı konusunda değişiklik yapmamıştır.
Pay sahiplerinin teminat durumuna ilişkin sistemde de değişiklik yapılmıştır.
Yeni düzenlemenin gerekçesinde, pay sahiplerinin teminat yatırmadan ihaleye katılmasının uygulamada bazı kötüye kullanımlara neden olduğu belirtilmiş; pay sahiplerinin de teminat yatırarak açık artırmaya katılması yönünde değişiklik yapılmıştır.
Bu nedenle eski internet içeriklerinde görülen “hissedar kendi payı oranında teminat yatırmaz” şeklindeki bilgiler güncel mevzuat karşısında ayrıca kontrol edilmelidir.
İhaleye katılacak mirasçının satış ilanındaki güncel teminat ve katılım şartlarını incelemesi gerekir.
Yeni düzenleme bu konuda da oldukça önemlidir.
İhalede en yüksek teklifi vererek taşınmazın kendisinde kalmasını sağlayan kişinin daha sonra bedeli yatırmaması satış sürecinin uzamasına ve diğer paydaşların zarar görmesine yol açabilmektedir.
2026 düzenlemesi bu davranışa karşı yeni sonuçlar öngörmektedir.
Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde en yüksek teklifi verdikten sonra ihale bedelini süresinde yatırmayan ihale alıcısının teminatının iade edilmemesi ve kanunda öngörülen şekilde paydaşlara aktarılması söz konusu olabilir.
Ayrıca süresinde ihale bedelini yatırmayan ihale alıcısına teklif ettiği bedelin %5’i oranında idari para cezası verilmesi de düzenlenmiştir.
Dolayısıyla sırf ihaleyi yükseltmek veya satışın gerçekleşmesini engellemek amacıyla karşılığı bulunmayan teklifler vermek ciddi ekonomik sonuçlar doğurabilir.
Yeni düzenlemenin uygulanması bakımından kritik noktalardan biri budur.
Kanun, mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazları esas almaktadır.
Örneğin dört kardeşe miras kalan bir arsada kardeşlerden biri hissesini daha sonra dışarıdan bir kişiye satmışsa artık tapuda mirasçı olmayan bir malik bulunmaktadır.
Bu durumda “ilk ihale mutlaka yalnızca mirasçılar arasında yapılacaktır” şeklinde hareket edilmemelidir.
Tapu kaydı ve mülkiyetin kazanılma şekli incelenerek yeni düzenlemenin uygulanıp uygulanamayacağı belirlenmelidir.
Hayır.
Bu değişiklik ortaklığın giderilmesi hakkını ortadan kaldırmamaktadır.
Bir mirasçının “Ben satmak istemiyorum” demesi de tek başına ortaklığın giderilmesi davasını engellemez.
Yeni düzenleme esas olarak mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verdikten sonraki ihale aşamasına ilişkindir.
Bu nedenle iki konuyu birbirinden ayırmak gerekir:
Birincisi, ortaklığın giderilmesine karar verilip verilemeyeceğidir.
İkincisi ise satış kararı verildikten sonra ihalenin nasıl yapılacağıdır.
2026 değişikliği esas olarak ikinci konu bakımından önem taşımaktadır.
Burada özellikle dikkat edilmesi gereken bir geçiş meselesi bulunmaktadır.
Yeni düzenlemenin yürürlüğe girmesinden önce ilanı yapılmış açık artırmalar bakımından eski hükümlerin uygulanmasına devam edilmesi öngörülmüştür.
Dolayısıyla devam eden bir ortaklığın giderilmesi dosyasında yalnızca “dosya halen açık” veya “satış henüz gerçekleşmedi” denilerek yeni hükümlerin otomatik uygulanacağı sonucuna varılmamalıdır.
Artırma ilanının ne zaman yapıldığı ayrıca kontrol edilmelidir.
Bu nedenle 2026 yılında devam eden eski izale-i şuyu satış dosyalarında geçiş hükmü özellikle incelenmelidir.
Bir örnekle anlatalım.
Aydın Efeler’de babadan üç çocuğa kalan bir ev bulunduğunu düşünelim.
Tapuda üç kardeş dışında malik bulunmuyor.
Kardeşlerden ikisi evin satılmasını istiyor, üçüncü kardeş ise istemiyor. Anlaşma sağlanamayınca ortaklığın giderilmesi davası açılıyor ve mahkeme taşınmazın satış yoluyla ortaklığının giderilmesine karar veriyor.
Kanundaki diğer şartların da bulunduğunu varsayarsak:
Birinci artırmaya yalnızca malik olan üç mirasçı katılabilir.
Bu özel ilk artırmada teklif bakımından muhammen kıymetin %100’ünü esas alan sistem uygulanır.
Kardeşlerden biri taşınmazı edinirse satış buna göre tamamlanabilir.
Hiçbir mirasçı taşınmazı edinmez ve ilk artırmada satış gerçekleşmezse sonraki artırmada genel hükümler uygulanır.
İşte 2026 değişikliğinin özü budur.
Aydın’da miras yoluyla intikal eden taşınmazlar yalnızca konutlardan oluşmamaktadır.
Efeler’de konut ve arsalar, Kuşadası ve Didim’de yüksek değerli konut ve yazlıklar, Söke’de tarım arazileri, Nazilli ve Çine’de tarla, zeytinlik ve farklı nitelikte taşınmazlar miras ortaklığının konusu olabilmektedir.
Özellikle birden fazla mirasçı bulunan taşınmazlarda zaman içerisinde mirasçı sayısının artması ve hisselerin üçüncü kişilere devredilmesi uyuşmazlığı daha karmaşık hale getirebilir.
2026 değişikliğinden yararlanılıp yararlanılamayacağının belirlenmesinde ise yalnızca taşınmazın “miras malı” olması yeterli değildir.
Tapudaki mevcut maliklerin kim olduğu ve mülkiyeti hangi yolla kazandıkları mutlaka incelenmelidir.
Kanundaki şartları taşıyan miras taşınmazlarında ilk artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır. İlk artırmada satış gerçekleşmezse sonraki artırmada genel hükümler uygulanır.
Kanun “kardeşler” değil, malik olan mirasçılar üzerinden düzenleme yapmaktadır. Taşınmazın malik mirasçılarının kim olduğu tapu ve mirasçılık durumuna göre belirlenmelidir.
Evet. İhale şartlarını yerine getiren malik mirasçı artırmaya katılarak taşınmazı edinme imkânına sahiptir.
Mirasçılara özel birinci artırmada tekliflerin muhammen kıymetin %100’ünü ve kanunda belirtilen ilave masrafları geçmesi gerekir. Bu nedenle bu özel artırmada %50 eşiği uygulanmaz.
İlk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırma genel hükümlere göre yapılır ve yalnızca mirasçılarla sınırlı olmaz.
Şartları mevcutsa bir paydaşın satış istememesi ortaklığın giderilmesine tek başına engel değildir. Ancak taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığı ve somut olayın diğer özellikleri ayrıca değerlendirilir.
Yeni düzenlemenin uygulanabilmesi için mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması şartı önemlidir. Bu nedenle dışarıdan bir kişinin pay sahibi olduğu dosyalarda yeni düzenlemenin uygulanabilirliği ayrıca incelenmelidir.
Geçiş hükmü nedeniyle artırmanın ilan tarihi önemlidir. Düzenlemenin yürürlüğe girmesinden önce ilan edilmiş açık artırmalarda önceki hükümlerin uygulanmasına devam edilir.
2026 yılında yapılan değişiklik, miras kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında önemli bir yenilik getirmiştir.
Kanundaki şartların mevcut olduğu taşınmazlarda birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacaktır.
Üstelik bu özel ilk artırmada muhammen kıymetin %100’ünü esas alan bir teklif sistemi bulunmaktadır.
Ancak düzenleme “miras kalan ev artık dışarıdan kimseye satılamaz” anlamına gelmez.
Mirasçılara özgü artırma bir defaya mahsustur. İlk artırmada satış gerçekleşmezse sonraki artırmada genel hükümler uygulanır.
Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası bulunan bir mirasçının yalnızca mahkeme dosyasını değil; kıymet takdiri, satış ilanı, teminat, elektronik artırma ve ihale aşamalarını da yakından takip etmesi gerekir.
Özellikle 2026 öncesinden devam eden satış dosyalarında artırma ilanının tarihi; yeni dosyalarda ise taşınmazın bütün maliklerinin mülkiyeti miras yoluyla edinip edinmediği ve üçüncü kişi malik bulunup bulunmadığı ilk incelenmesi gereken konular arasındadır.
