Ortaklığın giderilmesi davasında mahkemenin taşınmazın satışına karar vermesiyle süreç sona ermez. Aksine, uygulamada taşınmazın ekonomik değeri bakımından en önemli aşamalardan biri bundan sonra başlar. Ortaklığın giderilmesi satış süreci; kararın kesinleşmesi, satış memurluğu işlemleri, kıymet takdiri, satış ilanı, elektronik artırma, ihale ve satış bedelinin paydaşlara dağıtılması aşamalarından oluşur.
Özellikle miras kalan bir ev, arsa veya tarla üzerinde mirasçılar anlaşamıyorsa ve taşınmazın aynen paylaşılması mümkün değilse mahkeme ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verebilir.
Ancak 2026 yılında yapılan önemli kanun değişikliği nedeniyle miras kalan taşınmazların satışında eski uygulamayla yeni uygulama arasında önemli bir fark bulunmaktadır.
Ortaklığın giderilmesi, diğer adıyla izale-i şuyu davasında öncelikle ortaklığın hangi yöntemle sona erdirilebileceği değerlendirilir.
Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesi kapsamında malın aynen bölüşülmesi mümkünse aynen paylaşma gündeme gelebilir. Ancak özellikle bir apartman dairesi, müstakil ev veya fiziken bölünmesi mümkün olmayan taşınmaz söz konusu olduğunda aynen taksim çoğu zaman mümkün değildir.
Bu durumda mahkeme taşınmazın satılarak satış bedelinin paydaşlar arasında payları oranında dağıtılmasına karar verebilir.
Burada sık yapılan hata, mahkemenin satış kararı vermesiyle taşınmazın hemen satılacağını düşünmektir.
Satış kararından sonra ayrıca satış ve ihale aşaması bulunmaktadır.
Hayır.
Mahkemenin ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar vermesi tek başına taşınmazın o anda satılması anlamına gelmez.
Kararın kesinleşmesinin ardından satış işlemlerinin yürütülmesi gerekir. Satış aşamasında taşınmazın değeri belirlenir, gerekli ilan ve bildirimler yapılır ve şartları oluştuğunda elektronik açık artırmaya geçilir.
Dolayısıyla;
dava → satış kararı → kararın kesinleşmesi → satış memurluğu → kıymet takdiri → ilan → elektronik ihale → satış → paranın paylaştırılması
şeklinde birbirini takip eden bir süreç bulunmaktadır.
Ortaklığın giderilmesine ilişkin satış işlemleri uygulamada satış memurluğu tarafından yürütülür.
Mahkeme satışın yapılmasına karar verdikten ve karar kesinleştikten sonra satış aşamasında İcra ve İflas Kanunu’nun satışa ilişkin hükümleri uygulanır.
Satış memurluğu taşınmazın değerinin belirlenmesi, satış şartlarının hazırlanması, ilanların yapılması ve elektronik artırmanın gerçekleştirilmesi gibi işlemleri yürütür.
Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davasını kazanmak ile satış işlemlerini tamamlamak birbirinden farklı aşamalardır.
İhale öncesindeki en önemli konulardan biri taşınmazın muhammen kıymetinin, yani satışa esas tahmini değerinin belirlenmesidir.
Taşınmazın konumu, yüzölçümü, imar durumu, yapı özellikleri, kullanım biçimi ve bölgedeki emsal taşınmazlar gibi unsurlar değerleme sırasında önem taşır.
Örneğin Aydın Efeler’de bulunan bir konut ile Didim’deki yazlık nitelikli bir taşınmazın veya Söke’deki tarım arazisinin değerinin aynı yöntem ve piyasa koşullarıyla değerlendirilmesi mümkün değildir.
Bu nedenle kıymet takdiri raporunun gerçek piyasa koşullarını yansıtıp yansıtmadığı dikkatle incelenmelidir.
Taşınmazın değerinin düşük belirlenmesi, ihale aşamasında paydaşların ciddi ekonomik kayıp yaşamasına neden olabilir.
Günümüzde satışlar elektronik açık artırma sistemi üzerinden gerçekleştirilmektedir.
İlan ve artırma şartları belirlendikten sonra teklif verme işlemleri elektronik ortamda yürütülür.
İhaleye katılacak kişinin satış ilanını ve şartnameyi dikkatle incelemesi gerekir. Taşınmazın muhammen bedeli, artırma tarihleri, teminat şartları ve taşınmaz üzerindeki hukuki durumlar ihale bakımından önemlidir.
Ancak 2026 yılında özellikle miras yoluyla edinilmiş taşınmazlar bakımından çok önemli bir değişiklik yapılmıştır.
31 Temmuz 2026 tarihinde yayımlanan 7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde önemli bir değişiklik yapılmıştır.
Yeni düzenlemeye göre;
halinde birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır.
Bu özel artırma usulü bir defaya mahsus uygulanmaktadır.
Dolayısıyla 2026 yılında artık “izale-i şuyu davası açılırsa aileden kalan ev ilk ihalede doğrudan yabancı bir kişiye gider” şeklindeki genel kabul her dosya bakımından doğru değildir.
Kanundaki şartların mevcut olduğu miras taşınmazlarında ilk artırmada öncelik malik mirasçılardadır.
2026 değişikliğinin en önemli noktalarından biri de budur.
Sadece malik mirasçıların katılabildiği özel birinci artırmada, elektronik satış portalında verilecek teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü ve buna ilave edilmesi gereken paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir.
Dolayısıyla bu özel ilk artırma bakımından “taşınmaz yarı fiyatına gider” düşüncesi doğru değildir.
Kanun koyucu, mirasçılara ilk satın alma imkânı tanırken muhammen kıymetin tamamını esas alan özel bir sistem kurmuştur.
Mirasçılara özgü birinci artırmada satış gerçekleşmezse sonraki artırmada genel satış kuralları gündeme gelir.
Bu nedenle mirasçıların ilk artırmayı takip etmeleri özellikle önemlidir.
Aileden kalan evin, arsanın veya tarlanın aile içerisinde tutulması isteniyorsa satış dosyasının ancak ihale ilanından sonra takip edilmesi önemli bir hata olabilir.
Kıymet takdiri aşamasından itibaren sürecin izlenmesi gerekir.
Evet. Şartları sağlayan paydaş veya mirasçı ihaleye katılabilir.
Hatta 2026 yılında getirilen özel düzenleme kapsamındaki miras taşınmazlarında ilk artırma yalnızca malik mirasçılar arasında gerçekleştirilmektedir.
Bu durum özellikle “Ben de taşınmazın hissedarıyım, evin tamamını ihaleden alabilir miyim?” sorusunu önemli hale getirmektedir.
Paydaşın ihaleye katılması mümkündür; ancak ihale şartları, teminat ve ödeme yükümlülükleri somut satış dosyasına göre dikkatle incelenmelidir.
Bu konu ayrı bir hukuki problem oluşturduğundan “İzale-i Şuyu Davasında Hissedar İhaleye Girebilir mi?” başlıklı yazımızda ayrıca ele alınacaktır.
Burada artık 2026 değişikliği nedeniyle ayrım yapmak gerekir.
Her ortaklığın giderilmesi ihalesinin yalnızca paydaşlar arasında yapılacağı söylenemez.
Yeni düzenleme özellikle bütün maliklerin mülkiyeti miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazları kapsamaktadır.
Bu şartları taşıyan taşınmazlarda ilk artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır.
Dolayısıyla örneğin mirasçılardan birinin daha önce hissesini üçüncü kişiye satmış olması halinde taşınmazın hukuki durumunun ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
2026 yılında yapılan değişiklik bu konuda da önemli yaptırımlar getirmiştir.
İhale alıcısının en yüksek teklifi vermesine rağmen ihale bedelini süresi içinde yatırmaması halinde teminatın iade edilmemesi ve ayrıca teklif edilen bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanması gündeme gelebilir.
Ortaklığın giderilmesi satışında bedeli yatırmayan kişinin paydaş olması halinde de özel sonuçlar öngörülmüştür.
Bu nedenle ihale sırasında yalnızca diğer katılımcıların tekliflerini yükseltmek amacıyla ekonomik karşılığı bulunmayan tekliflerde bulunmak ciddi sonuçlar doğurabilir.
Taşınmaz ihale sonucunda satıldıktan ve satış işlemleri kesinleştikten sonra elde edilen bedelin hak sahiplerine dağıtılması aşamasına geçilir.
Kural olarak satış ve paylaştırmaya ilişkin giderler ile dosyada dikkate alınması gereken diğer kalemler değerlendirildikten sonra kalan tutar paydaşlara mülkiyet oranları doğrultusunda dağıtılır.
Örneğin dört kardeşin eşit oranda malik olduğu bir taşınmazda, gerekli kesintilerden sonra kalan satış bedeli kural olarak dört kardeş arasında payları oranında paylaşılır.
Ancak tapudaki pay oranlarının farklı olması, taşınmaz üzerinde muhdesat bulunması veya dosyada başka hukuki uyuşmazlıkların mevcut olması halinde hesaplama değişebilir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında en sık karşılaşılan sorulardan biri budur.
Bir mirasçının “Ben evi satmak istemiyorum” demesi tek başına ortaklığın devam etmesini sağlamaz.
Paylaşmayı isteme hakkının koşulları mevcutsa ortaklardan birinin talebi üzerine ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.
Taşınmaz aynen bölünemiyorsa satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi mümkündür.
Bu nedenle mirasçılardan birinin satışa karşı çıkması ile satışın hukuken mümkün olup olmadığı birbirinden farklı konulardır.
Mirasçılardan biri evi satmak istemiyorsa ne olacağı ayrıca değerlendirilmesi gereken bir konu olup, özellikle miras kalan konutlarda uyuşmazlığın en sık karşılaşılan biçimlerinden biridir.
Bu sorunun cevabı dosyanın niteliğine göre değişir.
Özellikle 2026 değişikliği sonrasında mirasçılara özgü ilk artırma ile genel artırma kurallarının birbirinden ayrılması gerekir.
Mirasçılara özgü birinci artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzünü esas alan özel teklif eşiği bulunmaktadır.
Diğer satışlarda ise İcra ve İflas Kanunu’ndaki genel ihale şartları uygulanır.
Bu nedenle “izale-i şuyu satışında taşınmaz mutlaka piyasa değerinin yarısına satılır” şeklindeki yaygın ifade hukuken doğru bir genelleme değildir.
Asıl önemli meselelerden biri başlangıçta belirlenen muhammen kıymetin taşınmazın gerçek değerini yansıtıp yansıtmadığıdır.
Aydın’da ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları özellikle miras yoluyla kalan konutlar, arsalar, zeytinlikler, incir bahçeleri ve tarım arazilerinde sıklıkla ortaya çıkmaktadır.
Efeler, Kuşadası, Didim, Söke, Nazilli ve Çine’deki taşınmazlarda taşınmazın niteliği ve piyasa değeri birbirinden oldukça farklı olabileceğinden, özellikle kıymet takdiri ve satış aşamasının dikkatli takip edilmesi gerekir.
Kuşadası ve Didim gibi taşınmaz değerlerinin yüksek olduğu bölgelerde düşük kıymet takdiri ciddi ekonomik sonuçlar yaratabilirken; Söke, Çine ve çevresindeki tarım arazilerinde yüzölçümü, kullanım şekli, ulaşım ve tarımsal nitelikler değerleme bakımından önem
