Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladınız, arsanızı müteahhide teslim ettiniz, hatta sözleşme gereğince bazı arsa paylarını devrettiniz. İnşaat başladı ancak bir süre sonra çalışmalar yavaşladı ve sonunda tamamen durdu.
Peki müteahhit inşaatı yarım bırakırsa arsa sahibi ne yapabilir?
Bu durumda arsa sahibinin yalnızca inşaatın tamamlanmasını beklemek zorunda olduğu düşünülmemelidir. Somut olayın şartlarına göre müteahhide karşı ihtar, delil tespiti, sözleşmeden dönme veya fesih, tapu iptali ve tescil, ihtiyati tedbir, gecikme tazminatı ve diğer zararların giderilmesine yönelik talepler gündeme gelebilir.
Ancak yarım kalan inşaat dosyalarında atılacak ilk adım son derece önemlidir.
Özellikle müteahhide daha önce arsa payı veya bağımsız bölüm devredilmişse, yalnızca inşaatın ne kadarının tamamlandığına değil, müteahhidin kendisine devredilen taşınmazları üçüncü kişilere devredip devretmediğine de bakılmalıdır.
İnşaatın bir süre ilerlememesi her durumda müteahhidin işi hukuken terk ettiği anlamına gelmez.
Öncelikle durmanın sebebi araştırılmalıdır.
Ruhsat veya proje problemi, idari işlemler, sözleşmede düzenlenen mücbir sebep halleri veya arsa sahibinden kaynaklanan bir engel bulunabilir.
Buna karşılık müteahhidin şantiyeyi fiilen terk etmesi, uzun süredir hiçbir çalışma yapılmaması, işçilerin ve ekipmanın şantiyeden çekilmesi, sözleşmedeki iş programından ciddi şekilde geri kalınması veya teslim tarihinde inşaatın tamamlanmasının artık mümkün görünmemesi hukuki açıdan farklı bir değerlendirme gerektirir.
Bu nedenle ilk soru yalnızca “İnşaat durmuş mu?” değildir.
Asıl soru şudur:
Müteahhit sözleşmeden doğan inşaatı tamamlama ve teslim borcunu yerine getirmeyecek veya zamanında yerine getiremeyecek durumda mıdır?
Yarım bırakılmış bir inşaatta arsa sahibinin öfkeyle sözleşmeyi tek taraflı sona erdirdiğini bildirmesi veya hemen başka bir müteahhitle anlaşması ileride ciddi ispat sorunlarına yol açabilir.
Dosya önce hukuken ve teknik olarak fotoğraflanmalıdır.
Özellikle şu dört konu belirlenmelidir:
İnşaatın mevcut seviyesi nedir? Müteahhit hangi işleri tamamlamıştır? Sözleşmeye göre hangi işleri tamamlaması gerekiyordu? Müteahhide verilen arsa payları veya bağımsız bölümler halen onun üzerinde midir?
Bu soruların cevapları sonraki hukuki stratejiyi belirler.
Yarım kalan inşaatlarda en önemli hukuki araçlardan biri delil tespiti olabilir.
Mahkeme aracılığıyla gerçekleştirilecek keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda inşaatın mevcut fiziki durumu kayıt altına alınabilir.
Bilirkişi incelemesinde somut olayın niteliğine göre;
inşaatın gerçekleşme oranı, tamamlanan işler, eksik işler, ayıplı imalatlar, projeye aykırılıklar ve yapının mevcut durumu tespit edilebilir.
Bu işlem özellikle başka bir müteahhitle inşaata devam edilmesi düşünülüyorsa önemlidir.
Çünkü yeni müteahhit çalışmaya başladıktan sonra eski müteahhidin hangi işleri yaptığı ve inşaatın hangi seviyede bırakıldığı konusunda ispat güçleşebilir.
Bu nedenle bazı uyuşmazlıklarda önce delili korumak, sonra inşaata müdahale etmek daha güvenli bir hukuki yol olabilir.
Somut olayın şartlarına göre müteahhide noter aracılığıyla ihtar gönderilmesi gerekebilir.
İhtarnamede örneğin;
inşaatın sözleşmeye uygun şekilde devam ettirilmesi, eksikliklerin giderilmesi, belirli süre içerisinde çalışmaların yeniden başlatılması veya sözleşmeden doğan diğer yükümlülüklerin yerine getirilmesi talep edilebilir.
Ancak ihtarnamenin içeriği önemlidir.
Çünkü daha sonra açılacak davada ihtarname, müteahhidin temerrüdünün ve arsa sahibinin taleplerinin değerlendirilmesinde önemli belgelerden biri haline gelebilir.
Bu nedenle internetten bulunan standart bir ihtarname örneğinin doğrudan kullanılması yerine, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki teslim, süre, cezai şart ve temerrüt hükümlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Müteahhidin sözleşmeden doğan borcunu zamanında ve gereği gibi yerine getirmemesi halinde temerrüt hükümleri gündeme gelebilir.
Ancak arsa sahibinin hangi hukuki yola başvurabileceği yalnızca gecikmenin varlığına bakılarak belirlenemez.
Sözleşmenin içeriği, teslim tarihi, müteahhide ek süre verilip verilmediği, inşaat seviyesi ve tarafların karşılıklı edimleri birlikte incelenmelidir.
Şartların oluşması halinde arsa sahibi açısından;
aynen ifa, gecikmeden kaynaklanan zararların giderilmesi, sözleşme ilişkisinin sona erdirilmesi ve bunun sonuçlarına bağlı diğer talepler değerlendirilebilir.
Müteahhidin inşaatı yarım bırakması, şartları oluşmuşsa sözleşme ilişkisinin sona erdirilmesi bakımından önemli bir sebep oluşturabilir.
Ancak burada uygulamada sık yapılan bir hata vardır:
Her dosyada aynı şekilde “fesih” talep edilmez.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşmeden dönme ile ileriye etkili fesih arasında önemli hukuki sonuç farklılıkları bulunabilir.
Özellikle inşaatın gerçekleşme seviyesi, tarafların ifa ettiği edimler ve tapu devirleri değerlendirilmelidir.
Bu konunun ayrıntıları için:
→ Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Feshedilir? Arsa Sahibinin Hakları
başlıklı ana rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Yarım kalan inşaatlarda arsa sahiplerinin en önemli endişelerinden biri budur.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında arsa sahibi, müteahhide belirli arsa paylarını veya bağımsız bölümleri daha önce devretmiş olabilir.
İnşaat tamamlanmadığında şu soru ortaya çıkar:
“İnşaatı yapmadığı halde müteahhide verdiğim tapuları geri alabilir miyim?”
Şartların oluşması halinde tapu iptali ve tescil talepleri gündeme gelebilir.
Ancak öncelikle tapuların halen müteahhit üzerinde olup olmadığı araştırılmalıdır.
Çünkü müteahhit bu taşınmazları üçüncü kişilere devretmiş olabilir.
Bu nedenle yarım kalan inşaat uyuşmazlıklarında güncel tapu kayıtlarının ve devir zincirinin incelenmesi önemlidir.
Uyuşmazlığın en karmaşık hale geldiği noktalardan biri budur.
Müteahhide verilen bağımsız bölümler veya arsa payları üçüncü kişilere satılmış olabilir.
Bu durumda yalnızca arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşme ilişkisinin incelenmesi yeterli değildir.
Üçüncü kişinin hukuki durumu da değerlendirilmelidir.
Özellikle;
satışın ne zaman gerçekleştiği, üçüncü kişinin inşaat ve sözleşme ilişkisi hakkında bilgi sahibi olup olmadığı, tapu kayıtları ve somut olayın diğer özellikleri önem taşıyabilir.
Dolayısıyla müteahhidin taşınmazları devretmeye başladığı fark edildiğinde zaman unsuru daha da önemli hale gelir.
Somut olayın şartları mevcutsa dava sırasında taşınmazlar hakkında ihtiyati tedbir talebi gündeme gelebilir.
Buradaki amaç, uyuşmazlık devam ederken dava konusu taşınmazların el değiştirmesi nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşmasının veya imkânsız hale gelmesinin önüne geçmektir.
Ancak ihtiyati tedbir otomatik olarak verilen bir karar değildir.
Talebin hukuki ve fiili dayanakları ile birlikte ortaya konulması gerekir.
Özellikle yüksek değerli taşınmazların bulunduğu kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce tapu hareketlerinin kontrol edilmesi bu nedenle önem taşır.
Yarım kalan inşaatı bir an önce tamamlamak isteyen arsa sahibinin ilk düşüncesi çoğu zaman başka bir müteahhitle anlaşmaktır.
Ancak mevcut sözleşme ilişkisi hukuken sona erdirilmeden ve mevcut inşaat seviyesi gerektiği şekilde tespit edilmeden yeni bir müteahhitle çalışmaya başlanması uyuşmazlığı daha karmaşık hale getirebilir.
Eski müteahhit daha sonra;
“İnşaata devam edecektim, arsa sahibi beni şantiyeden çıkardı”
veya
“Benim yaptığım imalat yeni müteahhit tarafından değiştirildi”
şeklinde iddialarda bulunabilir.
Bu nedenle yeni müteahhitle devam kararı verilmeden önce mevcut hukuki ilişkinin ve delillerin güvence altına alınması gerekir.
Müteahhidin sözleşmeye aykırı davranışı nedeniyle arsa sahibinin zarara uğraması halinde, şartları varsa tazminat talepleri gündeme gelebilir.
Somut olaya göre;
gecikme nedeniyle oluşan zararlar, kira kaybı, eksik veya ayıplı imalat nedeniyle meydana gelen zararlar, sözleşmede kararlaştırılmış cezai şart ve diğer zarar kalemleri değerlendirilebilir.
Örneğin sözleşmeye göre arsa sahibinin iki yıl önce teslim alması gereken bağımsız bölümleri halen kullanamaması veya kiraya verememesi ekonomik kayıp oluşturabilir.
Ancak talep edilecek zarar kalemlerinin ve hesaplama döneminin somut sözleşmeye göre belirlenmesi gerekir.
Yarım bırakılmış bir inşaat dosyası değerlendirilirken mümkünse şu belgelerin birlikte incelenmesi gerekir:
Bu belgeler birlikte incelendiğinde arsa sahibinin hangi hukuki yola başvurabileceği çok daha sağlıklı belirlenebilir.
Aydın genelinde ve özellikle Efeler, Kuşadası, Didim ve Söke gibi taşınmaz ve inşaat hareketliliğinin yüksek olduğu bölgelerde kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarla karşılaşılabilmektedir.
Özellikle arsa değerinin ve bağımsız bölüm satış bedellerinin yüksek olduğu projelerde müteahhidin işi yarım bırakması yalnızca “inşaat gecikmesi” olarak değerlendirilmemelidir.
Arsa paylarının kimlerin üzerinde olduğu, müteahhidin üçüncü kişilere satış yapıp yapmadığı, ruhsat ve proje durumu ve inşaatın mevcut seviyesi birlikte araştırılmalıdır.
Arsa sahibi açısından dosyanın başlangıcında şu beş sorunun cevabı belirlenmelidir:
1. İnşaat şu anda yüzde kaç seviyesinde?
2. Sözleşmedeki teslim tarihi geçti mi?
3. Müteahhide hangi tapular devredildi?
4. Bu tapulardan üçüncü kişilere satış yapıldı mı?
5. İnşaatın mevcut hali delil olarak güvence altına alındı mı?
Bu beş sorunun cevabı alınmadan yalnızca “sözleşmeyi feshedelim” yaklaşımıyla hareket edilmesi doğru olmayabilir.
Her uyuşmazlık için geçerli sabit bir süre bulunmamaktadır. Sözleşmedeki süreler, teslim tarihi, iş programı ve inşaatın mevcut durumu birlikte değerlendirilmelidir.
Öncelikle sözleşme ve güncel tapu kayıtları incelenmeli, inşaatın mevcut durumu delillendirilmeli ve somut olaya göre ihtar, dava veya geçici hukuki koruma yolları değerlendirilmelidir.
Şartları mevcutsa delil tespiti kapsamında keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapının mevcut durumunun tespiti talep edilebilir.
Somut olayın şartlarına göre tapu iptali ve tescil talebi gündeme gelebilir. Tapunun üçüncü kişiye devredilmiş olması halinde ayrıca üçüncü kişinin hukuki durumu değerlendirilir.
Mümkün olabilir; ancak mevcut sözleşme ilişkisi ve inşaatın mevcut seviyesi hukuken değerlendirilmeden yeni müteahhitle işe başlanması ileride ispat ve sorumluluk sorunları doğurabilir.
Sözleşme hükümleri, teslim tarihi ve somut zarar dikkate alınarak gecikmeden kaynaklanan zararların talep edilmesi gündeme gelebilir.
Kat karşılığı inşaat uyuşmazlığında yalnızca “inşaat yarım kaldı” tespiti yeterli değildir.
Asıl mesele;
müteahhidin ne kadar inşaat yaptığı, sözleşmedeki sürenin ne olduğu, hangi tapuların müteahhide devredildiği, bu tapuların üçüncü kişilere satılıp satılmadığı ve arsa sahibinin hangi hukuki yolu seçmesinin daha uygun olduğudur.
Bu nedenle işlem yapılmadan önce kat karşılığı inşaat sözleşmesi + güncel tapu kayıtları + ruhsat/proje + mevcut inşaat seviyesi + üçüncü kişi devirleri birlikte değerlendirilmelidir.
Av. Orçun AKBULUT
Aydın – Efeler
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her kat karşılığı inşaat uyuşmazlığı sözleşme hükümleri, tapu kayıtları ve somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Uzman avukat kadromuz tarafından hazırlanmış bu makale, hukuki bilgilendirme amaçlı yazılmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır.
İnşaat hukuku ve davaları konusunda uzman avukatlarımızla ücretsiz ön görüşme yapabilirsiniz.
Hemen İletişime Geçin