Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin taşınmazının belirli bir payını müteahhide devretmesi; müteahhidin ise bunun karşılığında sözleşmede kararlaştırılan yapıyı meydana getirerek bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesi esasına dayanır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi ise taraflar arasında çeşitli nedenlerle gündeme gelebilmektedir.
Ancak uygulamada her kat karşılığı inşaat sözleşmesi planlandığı şekilde ilerlemez.
İnşaatın hiç başlamaması, uzun süre durması, teslim tarihinin geçirilmesi, ruhsat ve proje sorunlarının ortaya çıkması, müteahhidin ekonomik sıkıntıya düşmesi veya inşaatı sözleşmeye aykırı biçimde yürütmesi arsa sahiplerini önemli hukuki sorunlarla karşı karşıya bırakabilir.
Bu noktada en önemli soru şudur:
Arsa sahibi kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshedebilir mi?
Cevap, somut olayın özelliklerine göre değişmekle birlikte, belirli şartların oluşması halinde arsa sahibinin sözleşme ilişkisinin sona erdirilmesini istemesi mümkündür.
Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşmeden dönme veya fesih işlemi, sıradan bir sözleşmenin sona erdirilmesi kadar basit değildir. İnşaatın gerçekleşme seviyesi, tapuda yapılan devirler, üçüncü kişilere satılan bağımsız bölümler, müteahhidin temerrüdü ve sözleşmenin hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da adlandırılmaktadır.
Bu sözleşmede temel olarak iki karşılıklı edim bulunmaktadır:
Arsa sahibi, kararlaştırılan arsa paylarını müteahhide devretmeyi; müteahhit ise sözleşme ve projeye uygun yapıyı meydana getirerek arsa sahibine bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlenir.
Bu nedenle taraflardan birinin temel yükümlülüklerini yerine getirmemesi diğer taraf açısından ciddi sonuçlar doğurabilir.
Özellikle müteahhidin inşaatı tamamlamaması halinde arsa sahibinin yalnızca gecikmeden kaynaklanan zararları değil, daha önce müteahhide veya üçüncü kişilere yapılan tapu devirleri de uyuşmazlığın konusu haline gelebilir.
Her gecikme otomatik olarak sözleşmenin sona erdirilmesi sonucunu doğurmaz.
Bununla birlikte uygulamada aşağıdaki durumlar ciddi sözleşmeye aykırılıkların göstergesi olabilir:
Ancak bunlardan birinin bulunması dahi tek başına “sözleşme kesin olarak feshedilebilir” anlamına gelmez.
Sözleşmenin hükümleri, tarafların edimleri, inşaatın mevcut seviyesi ve tapu kayıtları birlikte incelenmelidir.
Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında en önemli kavramlardan biri müteahhidin temerrüdüdür.
Basit anlatımla müteahhit, yerine getirmesi gereken edimi zamanı geldiği halde yerine getirmiyorsa temerrüt gündeme gelebilir.
Örneğin sözleşmede inşaatın belirli bir tarihte tamamlanarak teslim edileceği açıkça kararlaştırılmış olmasına rağmen teslim gerçekleşmemişse, müteahhidin temerrüdü tartışılabilir.
Ancak bazı dosyalarda müteahhide ayrıca ihtar gönderilmesi ve uygun süre verilmesi gerekebilir.
Bu nedenle arsa sahibinin doğrudan dava açmadan önce sözleşme, teslim tarihi, ihtarnameler ve mevcut inşaat seviyesi üzerinden temerrüt şartlarını değerlendirmesi önemlidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en kritik aşamalardan biri ihtar sürecidir.
Somut olayın özelliklerine göre müteahhide noter aracılığıyla ihtar gönderilerek;
sözleşmeye aykırılıkların giderilmesi, inşaatın devam ettirilmesi veya tamamlanması ve belirli yükümlülüklerin yerine getirilmesi talep edilebilir.
İhtarname yalnızca bir uyarı yazısı olarak görülmemelidir.
Yanlış hazırlanmış bir ihtarname, daha sonra açılacak davada arsa sahibinin hukuki pozisyonunu etkileyebilir.
Bu nedenle ihtar gönderilmeden önce özellikle sözleşmedeki teslim süresi, ek süre hükümleri, cezai şartlar, mücbir sebep hükümleri ve tarafların karşılıklı yükümlülükleri incelenmelidir.
Uygulamada “fesih” kelimesi genel bir ifade olarak kullanılmakla birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde hukuki sonuç bakımından sözleşmeden dönme ile ileriye etkili fesih arasında önemli farklılıklar ortaya çıkabilir.
Özellikle inşaatın ulaştığı seviye bu değerlendirmede önem taşır.
Sözleşme ilişkisinin geçmişe etkili biçimde tasfiyesi ile ileriye etkili biçimde sona erdirilmesi aynı hukuki sonuçları doğurmaz.
Bu ayrım;
bakımından doğrudan önem taşır.
Bu nedenle kat karşılığı inşaat dosyalarında yalnızca “fesih istiyorum” denilmesi yeterli değildir. Talebin hukuki niteliğinin doğru kurulması gerekir.
Müteahhidin inşaatı yarım bırakması uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir.
Böyle bir durumda öncelikle inşaatın mevcut durumunun delillendirilmesi gerekir.
Gerekli hallerde delil tespiti yoluyla inşaatın fiziki gerçekleşme oranı, eksik ve ayıplı işler ile sözleşmeye veya projeye aykırılıklar bilirkişi aracılığıyla belirlenebilir.
Bu tespit son derece önemlidir.
Çünkü dava devam ederken inşaatın mevcut hali değişebilir veya başka bir müteahhit tarafından çalışmalara devam edilebilir.
Arsa sahibinin daha sonra ispat problemi yaşamaması için uyuşmazlığın başlangıcındaki fiziki durumun kayıt altına alınması gerekebilir.
Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarının ekonomik açıdan en önemli bölümlerinden biri budur.
Arsa sahipleri kimi sözleşmelerde inşaat ilerledikçe, kimi sözleşmelerde ise daha erken aşamada belirli arsa paylarını müteahhide devretmektedir.
Müteahhit de kendisine devredilen payları veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmış olabilir.
Sözleşme ilişkisinin sona ermesi halinde müteahhide devredilmiş tapuların hukuki durumu ayrıca değerlendirilir.
Şartların bulunması halinde tapu iptali ve tescil talepleri gündeme gelebilir.
Ancak taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse mesele daha karmaşık hale gelir.
Bu durumda üçüncü kişinin hukuki durumu ayrıca incelenmelidir.
Özellikle üçüncü kişinin tapu siciline güvenerek hak kazandığını ileri sürdüğü durumlarda uyuşmazlık yalnızca arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmeden ibaret olmaktan çıkar.
Üçüncü kişinin;
taşınmazı hangi aşamada aldığı, inşaatın durumunu bilip bilmediği, sözleşme ilişkisini bilmesinin gerekip gerekmediği ve iyiniyetli olup olmadığı gibi hususlar önem kazanabilir.
Bu nedenle müteahhide yapılmış tapu devirlerinin bulunduğu dosyalarda dava açılmadan önce güncel tapu kayıtlarının ve devir zincirinin incelenmesi gerekir.
Sözleşmenin ihlali nedeniyle arsa sahibinin zarara uğraması halinde, şartları mevcutsa tazminat talepleri de gündeme gelebilir.
Somut olayın özelliklerine göre;
gecikmeden kaynaklanan zararlar, kira kaybı, eksik veya ayıplı işlerden kaynaklanan zararlar, sözleşmede bulunan cezai şartlar ve diğer maddi kayıplar değerlendirilebilir.
Ancak hangi zarar kaleminin talep edilebileceği sözleşmenin içeriğine ve uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenmelidir.
Birçok kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim tarihine uyulmaması veya belirli yükümlülüklerin ihlal edilmesi halinde cezai şart hükümleri bulunmaktadır.
Örneğin gecikilen her ay için belirli miktarda ödeme yapılması kararlaştırılmış olabilir.
Bu hükümler uyuşmazlık sırasında önemlidir; ancak cezai şartın talep edilip edilemeyeceği ve kapsamı sözleşmenin bütünüyle birlikte değerlendirilmelidir.
Bu nedenle yalnızca sözleşmedeki cezai şart maddesine bakılarak sonuç çıkarılması doğru değildir.
Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında dava stratejisi oluşturulmadan önce mümkün olduğunca aşağıdaki belgelerin birlikte incelenmesi gerekir:
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tapu kayıtları, tapu devirleri, yapı ruhsatı, onaylı mimari proje, belediye kayıtları, teslim süresine ilişkin hükümler, noter ihtarnameleri, taraflar arasındaki yazışmalar, hakediş veya ilerleme belgeleri ve inşaatın mevcut durumunu gösteren fotoğraf ve videolar.
Özellikle tapu kayıtları ile sözleşmenin birlikte incelenmesi önemlidir.
Çünkü arsa sahibinin haklarının korunması açısından yalnızca müteahhidin ne kadar inşaat yaptığı değil, bu süreç içerisinde hangi taşınmazları veya arsa paylarını devrettiği de belirleyici olabilir.
Görev ve yetki konusu uyuşmazlığın taraflarına, sözleşmenin niteliğine ve ileri sürülen taleplere göre değerlendirilmelidir.
Özellikle tapu iptali ve tescil talebi bulunan davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine ilişkin yetki kuralları ayrıca önem taşır.
Bu nedenle dava açılmadan önce görev ve yetki değerlendirmesi yapılmadan standart bir dava dilekçesiyle hareket edilmemelidir.
Aydın ve özellikle Efeler, Kuşadası, Didim, Söke ve çevresinde arsa payı karşılığı inşaat modeliyle gerçekleştirilen çok sayıda konut ve ticari proje bulunmaktadır.
Taşınmaz değerlerinin yüksek olduğu bölgelerde sözleşmenin sona erdirilmesi yalnızca inşaatın tamamlanıp tamamlanmadığı meselesi değildir.
Arsa paylarının değeri, bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere devri, imar ve ruhsat durumu, projenin gerçekleşme oranı ve tapu kayıtları birlikte ele alınmalıdır.
Bu nedenle kat karşılığı inşaat uyuşmazlığında ilk yapılması gereken işlem çoğu zaman hemen dava açmak değil, sözleşme–tapu–ruhsat–proje–inşaat seviyesi zincirini birlikte incelemektir.
Arsa sahibi açısından geri dönüşü zor sonuçların ortaya çıkmaması için işlem yapılmadan önce dosyanın bütün olarak değerlendirilmesi gerekir.
Özellikle;
müteahhide ihtar gönderilip gönderilmeyeceği, delil tespiti gerekip gerekmediği, tapular üzerinde tedbir talep edilmesinin mümkün olup olmadığı, üçüncü kişilere yapılan satışlar ve açılacak davanın hukuki niteliği
önceden belirlenmelidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yanlış hukuki strateji, taşınmazın ekonomik değeri düşünüldüğünde önemli kayıplara yol açabilir.
Şartların oluşması halinde sözleşmenin sona erdirilmesi gündeme gelebilir. Ancak sözleşmedeki işe başlama süresi, ruhsat yükümlülükleri ve temerrüt şartları incelenmelidir.
İnşaatın mevcut seviyesinin delil tespiti yoluyla belirlenmesi, sözleşmenin ve tapu kayıtlarının incelenmesi ve bundan sonra hukuki yolun belirlenmesi uygun olabilir.
Şartların bulunması halinde tapu iptali ve tescil talebi gündeme gelebilir. Ancak tapular üçüncü kişilere devredilmişse üçüncü kişilerin hukuki durumu ayrıca değerlendirilmelidir.
Somut olayın özelliklerine göre mümkündür. Ancak üçüncü kişinin tapu kaydı, kazanım tarihi ve iyiniyet durumu önem taşır.
Sözleşme hükümleri ve somut zarar dikkate alınarak gecikmeden kaynaklanan zarar ve kira kaybı talepleri gündeme gelebilir.
Avukatla temsil her uyuşmazlıkta zorunlu değildir. Bununla birlikte kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında tapu devirleri, üçüncü kişilerin hakları, temerrüt, tazminat ve sözleşmenin tasfiyesi birlikte gündeme gelebildiğinden hukuki değerlendirme önem taşır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde sorun yaşanıyorsa yalnızca sözleşmenin incelenmesi çoğu zaman yeterli değildir.
Sözleşme, güncel tapu kayıtları, ruhsat ve proje belgeleri, müteahhidin gerçekleştirdiği inşaat seviyesi ve üçüncü kişilere yapılan devirler birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle müteahhidin işi bıraktığı veya taşınmazları üçüncü kişilere devretmeye başladığı durumlarda zaman kaybetmeden hukuki durumun belirlenmesi önem taşıyabilir.
Av. Orçun AKBULUT
Aydın – Efeler
Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her somut uyuşmazlık kendi sözleşmesi, tapu kayıtları ve olayın özellikleri kapsamında ayrıca değerlendirilmelidir.
Uzman avukat kadromuz tarafından hazırlanmış bu makale, hukuki bilgilendirme amaçlı yazılmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır.
İnşaat hukuku ve davaları konusunda uzman avukatlarımızla ücretsiz ön görüşme yapabilirsiniz.
Hemen İletişime Geçin