Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptınız. Sözleşmeye güvenerek arsanızdaki bazı payları veya bağımsız bölümleri müteahhide devrettiniz.
Ancak müteahhit inşaatı tamamlamadı, işi yarım bıraktı veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmedi.
Bu durumda arsa sahiplerinin en önemli sorusu şudur:
“İnşaatı yapmayan müteahhide verdiğim tapuları geri alabilir miyim?”
Somut olayın şartları oluşmuşsa, müteahhide devredilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ve yeniden arsa sahibi adına tescili gündeme gelebilir.
Ancak bu davalar yalnızca “müteahhit inşaatı bitirmedi” denilerek çözülebilecek basit uyuşmazlıklar değildir.
Özellikle;
kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki durumu, inşaatın gerçekleşme seviyesi, müteahhidin edimlerini yerine getirip getirmediği, tapuların hangi aşamada devredildiği ve müteahhidin taşınmazları üçüncü kişilere satıp satmadığı
birlikte değerlendirilmelidir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi, taşınmazının belirli bir bölümünü müteahhide bırakmayı; müteahhit ise bunun karşılığında sözleşmede kararlaştırılan yapıyı meydana getirmeyi üstlenir.
Uygulamada tapu devirleri farklı şekillerde yapılabilir.
Bazı sözleşmelerde müteahhide düşen arsa payları başlangıçta devredilirken bazı sözleşmelerde devirler inşaatın belirli seviyelere ulaşmasına bağlanır.
Örneğin;
temel tamamlandığında belirli payların, kaba inşaat tamamlandığında başka payların, iskân veya teslim aşamasında kalan payların devredilmesi
kararlaştırılmış olabilir.
Bu nedenle uyuşmazlık çıktığında ilk incelenecek konulardan biri müteahhidin hangi tapuyu, hangi sözleşmesel aşamanın karşılığı olarak aldığıdır.
Şartları oluşmuşsa mümkün olabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin temel edimi, sözleşmede kararlaştırılan yapıyı meydana getirerek teslim etmektir.
Müteahhide yapılan arsa payı devri ise kural olarak bu edimin karşılığıdır.
Müteahhit sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemiş ve sözleşme ilişkisinin sona erdirilmesine ilişkin şartlar oluşmuşsa, daha önce müteahhide yapılan tapu devirlerinin hukuki sebebi de uyuşmazlığın merkezine yerleşir.
Bu durumda arsa sahibi tarafından şartlarına göre tapu iptali ve tescil talebi ileri sürülebilir.
Ancak bunun için öncelikle sözleşmenin ve sözleşmenin sona ermesinin hukuki sonuçlarının doğru değerlendirilmesi gerekir.
Tapu iptali ve tescil davasında amaç, hukuken korunamayacağı ileri sürülen mevcut tapu kaydının iptal edilerek taşınmazın hak sahibi adına tescil edilmesidir.
Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında bu talep çoğu zaman sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin taleplerle bağlantılıdır.
Örneğin arsa sahibi;
kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesi ile birlikte müteahhide devredilen arsa paylarının tapu kayıtlarının iptal edilerek yeniden kendi adına tescil edilmesini
talep edebilir.
Ancak davada hangi taleplerin birlikte ileri sürüleceği somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir.
Bu nokta son derece önemlidir.
Müteahhide yapılan tapu devrinin dayanağı kat karşılığı inşaat sözleşmesiyse, sözleşmenin halen ayakta olup olmadığı tapu talebinin değerlendirilmesini doğrudan etkileyebilir.
Bu nedenle dava stratejisi oluşturulurken;
sözleşmeden dönme, ileriye etkili fesih, sözleşmenin tasfiyesi ve tapu iptali ve tescil taleplerinin birbiriyle ilişkisi
birlikte değerlendirilmelidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesi konusunda ayrıntılı açıklamalar için:
→ Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Feshedilir? Arsa Sahibinin Hakları
başlıklı ana rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Arsa sahibi açısından yalnızca müteahhidin teslim tarihini geçirmiş olması değil, inşaatın hangi seviyeye ulaştığı da önem taşıyabilir.
Örneğin müteahhit inşaatın çok küçük bir bölümünü gerçekleştirmiş ve işi tamamen bırakmış olabilir.
Başka bir olayda ise yapı büyük ölçüde tamamlanmış ancak teslim, iskân veya belirli eksik işler konusunda uyuşmazlık çıkmış olabilir.
Bu iki uyuşmazlığın hukuki sonuçları aynı olmayabilir.
Bu nedenle gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesiyle;
fiziki gerçekleşme oranı, tamamlanan işler, eksik işler, ayıplı imalatlar ve projeye aykırılıklar
tespit edilmelidir.
Müteahhidin işi yarım bırakması halinde tapu iptali davasına geçmeden önce mevcut durumun delillendirilmesi gerekebilir.
Özellikle başka bir müteahhitle inşaata devam edilecekse, eski müteahhidin gerçekleştirdiği imalatların ve yapının mevcut seviyesinin mahkeme aracılığıyla tespit edilmesi ileride ortaya çıkabilecek ispat sorunlarının önüne geçebilir.
Bu konunun ayrıntıları için:
→ Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Ne Yapılır? Arsa Sahibinin Hakları
başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarının en önemli ve teknik konularından biri budur.
Arsa sahibi tapuyu müteahhide devretmiş, müteahhit de kendisine geçen arsa payını veya bağımsız bölümü üçüncü bir kişiye satmış olabilir.
Bu durumda artık tapu kaydında müteahhit değil, üçüncü kişi bulunmaktadır.
Arsa sahibinin;
“Müteahhit sözleşmeyi yerine getirmedi, dolayısıyla tapu doğrudan bana geri dönmeli”
şeklindeki yaklaşımı tek başına yeterli olmayabilir.
Üçüncü kişinin hukuki durumu ayrıca incelenmelidir.
Somut olayın şartlarına göre üçüncü kişi adına oluşmuş tapu kayıtlarının iptali de uyuşmazlığın konusu olabilir.
Ancak burada üçüncü kişinin hukuki durumu önem kazanır.
Özellikle;
taşınmazı kimden aldığı, ne zaman aldığı, satın alma tarihinde inşaatın hangi seviyede olduğu, kat karşılığı inşaat ilişkisini bilip bilmediği veya durumun özellikleri itibarıyla bilmesinin gerekip gerekmediği ve diğer somut olgular
incelenebilir.
Bu nedenle üçüncü kişiye yapılan her satış için otomatik biçimde “tapu kesin iptal edilir” veya “üçüncü kişinin tapusu hiçbir şekilde iptal edilemez” şeklinde bir sonuç çıkarmak doğru değildir.
Dosya özelinde değerlendirme yapılmalıdır.
Taşınmaz hukukunda tapu siciline güven ilkesi son derece önemlidir.
Bununla birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda üçüncü kişinin iyiniyeti, somut olayın koşulları içinde ayrıca değerlendirilebilir.
Örneğin henüz tamamlanmamış bir projeden yükleniciye düşen bağımsız bölümü satın alan kişinin hukuki durumu ile tamamlanmış ve uzun süredir kullanılan bir bağımsız bölümü sonraki devir zincirinden satın alan kişinin durumu aynı olmayabilir.
Dolayısıyla burada yapılması gereken yalnızca son tapu malikine bakmak değildir.
Tapunun ilk olarak müteahhide geçtiği tarihten bugüne kadar bütün devir zinciri çıkarılmalıdır.
Bir kat karşılığı inşaat uyuşmazlığında güncel tapu kaydı tek başına yeterli olmayabilir.
Örneğin süreç şu şekilde gerçekleşmiş olabilir:
Arsa sahibi → Müteahhit → Müteahhidin yakını → Üçüncü kişi → Son malik
Bu durumda her devir ayrı ayrı incelenmelidir.
Devir tarihleri, satış bedelleri, taraflar arasındaki ilişkiler ve inşaatın o tarihlerdeki fiziki durumu uyuşmazlığın değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.
Özellikle kısa süre içerisinde art arda gerçekleştirilen devirler veya taraflar arasındaki bağlantılar varsa bunların ayrıca incelenmesi gerekebilir.
Arsa sahibi açısından zamanın en önemli olduğu aşamalardan biri budur.
Müteahhidin inşaatı tamamlamadığı halde kendisine devredilmiş taşınmazları satmaya başladığının öğrenilmesi halinde öncelikle güncel tapu kayıtları incelenmelidir.
Şartları mevcutsa açılacak davayla birlikte ihtiyati tedbir talep edilmesi değerlendirilebilir.
Amaç, uyuşmazlık devam ederken taşınmazların tekrar tekrar el değiştirmesi nedeniyle arsa sahibinin hakkını elde etmesinin önemli ölçüde zorlaşmasının veya imkânsız hale gelmesinin önüne geçmektir.
Ancak ihtiyati tedbir otomatik olarak verilmez.
Tedbir talebinin somut hukuki ve fiili gerekçelerle ortaya konulması gerekir.
Şartları mevcutsa taşınmazın üçüncü kişilere devrini engellemeye yönelik ihtiyati tedbir talep edilebilir.
Özellikle tapu iptali ve tescil talebinin bulunduğu uyuşmazlıklarda dava konusu taşınmazın yargılama devam ederken el değiştirmesi önemli sonuçlar doğurabilir.
Bu nedenle dava hazırlanırken;
hangi taşınmazlar için tedbir isteneceği, mevcut tapu malikleri, devir zinciri ve tedbirin neden gerekli olduğu
açık biçimde ortaya konulmalıdır.
Bu tür devirlerde işlemin gerçek niteliğinin ayrıca araştırılması gerekebilir.
Örneğin taşınmaz müteahhidin ortağına, yakınına veya bağlantılı bir şirkete devredilmişse;
taraflar arasındaki ilişki, satış tarihi, satış bedeli, ödeme belgeleri ve işlemin ekonomik gerçekliği
uyuşmazlık açısından önem taşıyabilir.
Ancak yalnızca tarafların akraba veya ticari ilişki içinde bulunması tek başına muvazaanın kanıtı değildir.
İddianın somut delillerle desteklenmesi gerekir.
Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında tapu meselesi tek uyuşmazlık kalemi olmayabilir.
Müteahhidin sözleşmeye aykırı davranışı nedeniyle arsa sahibi ayrıca ekonomik zarara uğramış olabilir.
Somut olayın özelliklerine göre;
gecikme tazminatı, kira kaybı, cezai şart, eksik veya ayıplı imalat nedeniyle zarar ve diğer tazminat talepleri
gündeme gelebilir.
Ancak tapu iptaliyle birlikte hangi parasal taleplerin ileri sürülebileceği ve bunların birbirleriyle hukuki ilişkisi dosya özelinde değerlendirilmelidir.
Bu tür bir dosya hazırlanırken yalnızca kat karşılığı inşaat sözleşmesinin getirilmesi yeterli değildir.
Mümkünse birlikte incelenmesi gereken temel belgeler şunlardır:
Bu belgeler birlikte incelenmeden tapunun geri alınabilirliği konusunda kesin değerlendirme yapılması sağlıklı değildir.
Taşınmazın aynına ilişkin tapu iptali ve tescil taleplerinde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine ilişkin kesin yetki kuralları önem taşır.
Bunun yanında görevli mahkemenin belirlenmesinde uyuşmazlığın tarafları ve hukuki ilişkinin niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan bir tapu uyuşmazlığında dava açılmadan önce görev, yetki, taraf teşkili ve dava talepleri birlikte belirlenmelidir.
Bu sorunun cevabı güncel tapu kayıtlarına bağlıdır.
Tapu halen müteahhit üzerindeyse uyuşmazlığın taraf yapısı farklıdır.
Ancak taşınmaz üçüncü kişilere devredilmişse mevcut tapu maliklerinin ve devir zincirindeki kişilerin hukuki durumlarının incelenmesi gerekir.
Yanlış veya eksik taraf teşkili yargılamanın uzamasına ve usuli sorunlara yol açabilir.
Bu nedenle dava açılmadan hemen önce güncel tapu kayıtlarının tekrar kontrol edilmesi önemlidir.
Aydın’da ve özellikle Efeler, Kuşadası, Didim ve Söke gibi arsa ve bağımsız bölüm değerlerinin yüksek olduğu bölgelerde kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu uyuşmazlıklarının ekonomik sonuçları ciddi olabilir.
Özellikle müteahhide başlangıçta önemli miktarda arsa payı devredilmiş projelerde, inşaatın yarım kalmasının ardından yapılacak hukuki incelemede yalnızca şantiyeye bakılması yeterli değildir.
Tapu kayıtlarının da adeta projenin mali haritası gibi incelenmesi gerekir.
Hangi taşınmaz müteahhide geçti?
Hangisi halen müteahhidin üzerinde?
Hangisi üçüncü kişiye satıldı?
Satış hangi tarihte gerçekleşti?
O tarihte inşaat hangi seviyedeydi?
Bu soruların cevapları dosyanın hukuki stratejisini doğrudan değiştirebilir.
Dava açılmadan önce şu altı sorunun cevabının belirlenmesi özellikle önemlidir:
1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi halen yürürlükte mi?
2. Müteahhit sözleşmeden doğan hangi yükümlülükleri yerine getirmedi?
3. İnşaatın mevcut gerçekleşme seviyesi nedir?
4. Müteahhide hangi arsa payları veya bağımsız bölümler devredildi?
5. Bu taşınmazlar halen müteahhitte mi, yoksa üçüncü kişilere mi devredildi?
6. Taşınmazların yeniden devredilmesini önlemek için ihtiyati tedbir değerlendirilmesi gerekiyor mu?
Bu altı konu belirlenmeden yalnızca tapu kaydına bakılarak dava stratejisi oluşturulmamalıdır.
Müteahhidin sözleşmeden doğan edimini yerine getirmemesi ve sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin şartların oluşması halinde tapu iptali ve tescil talebi gündeme gelebilir. Ancak sözleşme ve tapu kayıtları birlikte incelenmelidir.
Somut olayın şartlarına göre mümkündür. İnşaat seviyesi, müteahhidin temerrüdü ve sözleşmenin hukuki durumu değerlendirilmelidir.
Bu şekilde kesin bir sonuç çıkarılamaz. Üçüncü kişinin hukuki durumu, devir tarihi ve somut olayın özellikleri ayrıca incelenmelidir.
Şartların bulunması halinde üçüncü kişi adına oluşan tapu kaydı da uyuşmazlığın konusu olabilir. Ancak üçüncü kişinin iyiniyet iddiası ve tapu siciline güven ilkesi ayrıca değerlendirilir.
Güncel tapu kayıtlarının süratle incelenmesi ve şartları mevcutsa ihtiyati tedbir talebinin değerlendirilmesi gerekir.
Somut olayın hukuki niteliğine göre tapu taleplerinin yanında gecikme, kira kaybı, cezai şart veya diğer zarar kalemleri gündeme gelebilir.
Kat karşılığı inşaat uyuşmazlığında en önemli hata, yalnızca yıllar önce imzalanmış sözleşmeye bakarak hareket etmektir.
Tapu bugün kimin üzerinde?
Müteahhit üzerinde mi?
Üçüncü kişiye mi satılmış?
Birden fazla kez mi el değiştirmiş?
Müteahhit veya bağlantılı kişiler taşınmazları devretmeye devam ediyor mu?
Bu soruların cevapları alınmadan açılacak bir tapu iptali ve tescil davasında eksik hukuki strateji oluşturulabilir.
Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu uyuşmazlıklarında sözleşme + güncel tapu kayıtları + geçmiş devir zinciri + inşaat seviyesi + ruhsat/proje + üçüncü kişi satışları birlikte değerlendirilmelidir.
Av. Orçun AKBULUT
Aydın – Efeler
Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Tapu iptali ve tescil davalarında sonuç; sözleşmenin hükümlerine, tapu kayıtlarına, inşaatın seviyesine, üçüncü kişilere yapılan devirlere ve somut olayın özelliklerine göre değişebilir.
Uzman avukat kadromuz tarafından hazırlanmış bu makale, hukuki bilgilendirme amaçlı yazılmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır.
İnşaat hukuku ve davaları konusunda uzman avukatlarımızla ücretsiz ön görüşme yapabilirsiniz.
Hemen İletişime Geçin