Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, müteahhidin binayı tamamlamasına rağmen inşaatı sözleşmeye, teknik şartnameye veya projeye uygun şekilde teslim etmemesidir.
İnşaatın tamamlanmış görünmesi, müteahhidin sözleşmeden doğan bütün yükümlülüklerini yerine getirdiği anlamına gelmez. Kullanılan malzemenin kararlaştırılandan düşük kalitede olması, yapılması gereken bazı imalatların hiç yapılmaması, ortak alanların eksik bırakılması, bağımsız bölümlerin projeye aykırı yapılması veya teknik şartnamedeki niteliklerin sağlanmaması arsa sahibi açısından önemli haklar doğurabilir.
Özellikle Aydın, Efeler, Kuşadası, Didim, Söke ve Nazilli gibi yapılaşmanın yoğun olduğu bölgelerde kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yalnızca binanın tamamlanıp tamamlanmadığına değil, inşaatın sözleşmeye uygun biçimde tamamlanıp tamamlanmadığına bakılması gerekir.
Eksik iş, müteahhidin sözleşmeye göre yapmak zorunda olduğu bir imalatı hiç yapmaması veya tamamlamamasıdır.
Örneğin sözleşmede;
kararlaştırılmış olmasına rağmen bunların yapılmaması eksik iş gündeme getirebilir.
Burada önemli olan, müteahhidin borcunun kapsamının doğru belirlenmesidir.
Bu nedenle yalnızca ana sözleşmeye bakılması çoğu zaman yeterli değildir. Noterde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yanında teknik şartname, mimari proje, ruhsat, ek projeler, taraflar arasındaki protokoller ve gerektiğinde belediyedeki işlem dosyası birlikte değerlendirilmelidir.
Ayıplı iş ile eksik iş birbirinden farklıdır.
Eksik işte yapılması gereken bir imalat yapılmamıştır. Ayıplı işte ise imalat yapılmış olmakla birlikte sözleşmede kararlaştırılan veya objektif olarak taşıması gereken nitelikleri taşımamaktadır.
Örneğin sözleşmede birinci sınıf malzeme kullanılacağı belirtilmesine rağmen düşük kaliteli malzeme kullanılması, su yalıtımının hatalı yapılması, çatının su alması, seramiklerin kısa sürede kalkması veya tesisatın teknik gerekliliklere uygun yapılmaması ayıp tartışmasını gündeme getirebilir.
Türk Borçlar Kanunu’nda eser sözleşmeleri TBK m.470 ve devamında düzenlenmiştir. Kat karşılığı inşaat ilişkileri de hukuki niteliği itibarıyla eser sözleşmesi hükümlerinin uygulama alanıyla yakından bağlantılıdır.
Hayır.
Müteahhidin “inşaatı bitirdim” demesi tek başına sözleşmenin gereği gibi ifa edildiğini göstermez.
Teslim aşamasında inşaatın;
sözleşmeye, teknik şartnameye, onaylı projeye ve kararlaştırılan malzeme ve işçilik standartlarına uygunluğu ayrıca incelenmelidir.
Özellikle ciddi eksikliklerin bulunduğu durumlarda arsa sahibinin teslim sırasında herhangi bir çekince ileri sürmeden hareket etmesi daha sonra ispat konusunda uyuşmazlık yaratabilir.
Bu nedenle teslim öncesinde veya eksikliklerin fark edilmesinin hemen ardından teknik inceleme yaptırılması önemlidir.
Somut olayın özelliklerine göre arsa sahibinin kullanabileceği hukuki yollar değişebilir.
TBK’nın eser sözleşmesine ilişkin ayıp hükümleri kapsamında iş sahibine belirli seçimlik haklar tanınmıştır.
Şartları oluştuğunda arsa sahibi ayıbın giderilmesini isteyebilir, bedel indirimi talep edebilir veya ayıbın ağırlığı ve kanuni şartlara göre sözleşmeden dönme seçeneğini değerlendirebilir. Yüklenicinin kusurunun bulunduğu hâllerde zararların tazmini de ayrıca gündeme gelebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ise klasik eser sözleşmesinden daha karmaşık bir hukuki yapı bulunduğundan, hangi talebin ileri sürüleceği somut sözleşmeye göre belirlenmelidir.
Özellikle taşınmazların veya arsa paylarının müteahhide devredilmiş olması durumunda yanlış hukuki talep seçilmesi davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Şartları mevcutsa eksik bırakılan imalatların tamamlanması için gereken bedelin müteahhitten talep edilmesi gündeme gelebilir.
Ancak bu bedel arsa sahibinin tek taraflı belirlediği bir rakam üzerinden hesaplanmaz.
Dava sırasında genellikle inşaat mühendisi, mimar ve uyuşmazlığın niteliğine göre diğer teknik bilirkişiler aracılığıyla inceleme yapılır.
Bilirkişinin;
hangi işlerin eksik olduğunu,
hangi imalatların sözleşmeye aykırı bulunduğunu,
bunların giderilmesi için hangi işlemlerin gerektiğini
ve ilgili bedelleri teknik olarak belirlemesi gerekebilir.
Bu nedenle dava açılmadan önce eksikliklerin delillendirilmesi son derece önemlidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sık karşılaşılan sorunlardan biri budur.
Örneğin teknik şartnamede belirli marka veya kalite seviyesinde ürün kullanılacağı kararlaştırılmışken müteahhidin daha düşük nitelikte ürün kullanması, sözleşmeye aykırılık ve ayıp oluşturabilir.
Uyuşmazlıkta yalnızca kullanılan malzemenin mevcut olup olmadığı değil, kararlaştırılan niteliğe sahip olup olmadığı araştırılır.
Bu sebeple teknik şartname son derece önemlidir.
“Birinci sınıf malzeme” gibi genel ifadeler uyuşmazlığa açıkken marka, model veya teknik özelliklerin açıkça belirlenmiş olması ispatı kolaylaştırabilir.
Müteahhidin sözleşmeye uygun hareket etmesi yeterli değildir. İnşaatın imar mevzuatına ve onaylı projeye de uygun olması gerekir.
Projeye aykırılığın niteliğine göre yalnızca özel hukuk açısından değil, idari ve imar hukuku bakımından da sonuçlar ortaya çıkabilir.
Örneğin bağımsız bölümün yüzölçümünün projeden farklı olması, ortak alanın bağımsız bölüme katılması, otoparkın projeye aykırı düzenlenmesi veya ruhsata aykırı imalat yapılması daha kapsamlı uyuşmazlıklara neden olabilir.
Bu tür dosyalarda belediyedeki ruhsat ve proje dosyasının incelenmesi özellikle önemlidir.
Bu davalarda en önemli konulardan biri delildir.
İnşaat devam ederken veya teslim aşamasında mevcut olan bir eksikliğin sonradan değiştirilmesi mümkündür. Bu nedenle uyuşmazlık ortaya çıktığında mevcut durumun hukuken kullanılabilir şekilde kayıt altına alınması gerekir.
Somut olaya göre;
önemli deliller arasında yer alabilir.
Eksik ve ayıplı inşaat uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce delil tespiti yapılması bazı dosyalarda kritik öneme sahiptir.
Örneğin su alan bir çatı daha sonra tamir edilebilir. Eksik imalat sonradan tamamlanabilir. Hatalı seramikler sökülebilir veya ayıplı tesisat değiştirilebilir.
Bu durumda uyuşmazlığın başladığı tarihteki fiziksel durumun sonradan ispat edilmesi güçleşebilir.
Delil tespiti yoluyla taşınmazın mevcut durumunun bilirkişi aracılığıyla incelenmesi ve eksikliklerin kayıt altına alınması, sonradan açılacak davada önemli bir delil oluşturabilir.
Bu nedenle müteahhitle uyuşmazlık başladıktan sonra doğrudan tadilat yaptırmadan önce hukuki ve teknik durumun değerlendirilmesi gerekir.
Her olayda aynı cevap verilemez.
Ancak eksikliklerin ve taleplerin açık biçimde ortaya konulması açısından noter ihtarnamesi uygulamada önemli bir araçtır.
İhtarnamede hangi işlerin eksik veya ayıplı olduğu mümkün olduğunca somut biçimde belirtilmeli ve talep açık şekilde ortaya konulmalıdır.
Genel ifadeler yerine “eksiklikleri tamamlayın” demek yerine hangi imalatların hangi nedenle sözleşmeye aykırı olduğunun açıklanması daha sağlıklı olacaktır.
Teslimin gerçekleşmiş olması tek başına bütün hakların ortadan kalktığı anlamına gelmez.
Ancak ayıbın açık veya gizli olması, ne zaman fark edildiği, teslim ve kabulün nasıl gerçekleştiği, tarafların bildirimleri ve zamanaşımı bakımından dosyanın ayrıca incelenmesi gerekir.
TBK m.474 ve devamındaki muayene, bildirim ve ayıptan doğan haklara ilişkin hükümler bu noktada önem taşır.
Özellikle uzun süre beklemek, delillerin kaybolmasına ve hukuki hakların kullanılmasında sorun yaşanmasına neden olabilir.
Bu nedenle ayıp veya eksiklik fark edildiğinde gecikmeden hareket edilmesi gerekir.
Eksik veya ayıplı iş nedeniyle bağımsız bölümün kullanılamaması ya da kiraya verilememesi başka zararların ortaya çıkmasına neden olabilir.
Bunun yanında müteahhidin inşaatı süresinde tamamlamaması söz konusuysa gecikme tazminatı ve kira kaybı ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu iki kavram birbirine karıştırılmamalıdır.
Eksik ve ayıplı iş, eserin niteliğiyle ilgilidir. Gecikme tazminatı ise esas olarak edimin kararlaştırılan zamanda yerine getirilmemesinden kaynaklanır.
Aynı dosyada şartları mevcutsa birden fazla zarar kaleminin tartışılması mümkündür.
Her eksiklik sözleşmenin feshi sonucunu doğurmaz.
Ufak bir imalat eksikliği ile yapının sözleşmede kararlaştırılan niteliklerden önemli ölçüde uzaklaşması aynı hukuki sonucu doğurmayacaktır.
Uyuşmazlığın ağırlığı, inşaatın tamamlanma oranı, eksikliğin giderilip giderilemeyeceği, tarafların edimleri ve tapu devirlerinin durumu birlikte değerlendirilmelidir.
Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi düşünülüyorsa yalnızca ayıplı iş hükümlerine değil, sözleşmenin bütününe göre hukuki değerlendirme yapılması gerekir.
Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarının en hassas noktalarından biri budur.
Bazı sözleşmelerde arsa paylarının tamamı veya belirli bölümü inşaat başlamadan ya da inşaatın belirli aşamalarında müteahhide devredilmektedir.
Müteahhit de bu payları üçüncü kişilere devredebilir.
Böyle bir durumda uyuşmazlık artık yalnızca “eksik işi tamamlatma” meselesi olmaktan çıkar; tapu iptali ve tescil talepleri ile üçüncü kişilerin hukuki durumunun da değerlendirilmesi gerekebilir.
Bu nedenle müteahhide tapu devredilmiş dosyalarda tapu kayıtlarının güncel hâli mutlaka incelenmelidir.
Aydın’da özellikle Efeler, Kuşadası, Didim, Söke ve Nazilli’de arsa karşılığı inşaat ve müteahhit uyuşmazlıklarıyla sıklıkla karşılaşılmaktadır.
Arsa sahipleri açısından en büyük hata, uyuşmazlığı yalnızca “müteahhit birkaç işi eksik yaptı” şeklinde değerlendirmektir.
Oysa aynı dosyada eksik iş, ayıplı imalat, gecikme tazminatı, kira kaybı, projeye aykırılık, tapu devri ve sözleşmenin feshi gibi birden fazla hukuki sorun bulunabilir.
Bu nedenle dava açılmadan önce sözleşmenin ve teknik belgelerin birlikte incelenmesi gerekir.
Öncelikle sözleşme ve teknik şartnameyle mevcut yapı karşılaştırılmalıdır. Eksikliklerin niteliğine göre delil tespiti, ihtar ve dava seçenekleri değerlendirilebilir.
Hayır. Eksik iş, yapılması gereken işin hiç veya tamamen yapılmamasıdır. Ayıplı iş ise yapılan işin kararlaştırılan veya gerekli nitelikleri taşımamasıdır.
Sözleşme veya teknik şartnamede belirli marka, model ya da nitelik kararlaştırılmışsa bunlara aykırılık hukuki sorumluluk doğurabilir.
Uyuşmazlığın niteliğine göre teknik bilirkişi incelemesiyle eksik imalatların ve giderim bedellerinin belirlenmesi gerekebilir.
Hayır. Ancak teslim, kabul, ayıbın açık veya gizli olması, bildirimler ve zamanaşımı ayrıca değerlendirilmelidir.
Evet. Özellikle mevcut durumun değişme ihtimali varsa delil tespiti önemli bir hukuki araç olabilir.
Somut olayda eksiklik veya ayıp nedeniyle taşınmazın kullanılamadığı ve zarar doğduğu ispatlanabiliyorsa tazminat talepleri ayrıca değerlendirilebilir.
Projeye aykırılık hem sözleşmesel sorumluluk hem de imar mevzuatı açısından sonuç doğurabilir. Onaylı proje ve belediye işlem dosyasının incelenmesi gerekir.
Kat karşılığı inşaatta eksik ve ayıplı işler, yalnızca birkaç imalatın tamamlanması meselesi değildir.
Uyuşmazlığın niteliğine göre arsa sahibi; eksikliğin giderilmesini, bedel indirimi veya tazminatı, zararlarının karşılanmasını ve şartları oluşmuşsa sözleşmenin sona ermesine ilişkin hukuki yolları gündeme getirebilir.
Ancak doğru talebin belirlenebilmesi için kat karşılığı inşaat sözleşmesi, teknik şartname, onaylı projeler, tapu kayıtları ve mevcut yapının birlikte incelenmesi gerekir.
Özellikle müteahhide arsa payı devredilmişse veya bu paylar üçüncü kişilere geçmişse uyuşmazlığın hukuki boyutu önemli ölçüde değişebilir.
Bu nedenle kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce delillerin korunması ve talebin doğru hukuki zeminde oluşturulması, sürecin en önemli aşamalarından biridir.
Uzman avukat kadromuz tarafından hazırlanmış bu makale, hukuki bilgilendirme amaçlı yazılmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır.
İnşaat Hukuku
İnşaat Hukuku
İnşaat Hukuku
İnşaat hukuku ve davaları konusunda uzman avukatlarımızla ücretsiz ön görüşme yapabilirsiniz.
Hemen İletişime Geçin