Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin temel borcu yalnızca bir bina meydana getirmek değildir. Müteahhit, üstlendiği inşaatı sözleşmeye, teknik şartnameye, onaylı projeye ve kararlaştırılan niteliklere uygun biçimde tamamlamak zorundadır.
Bu nedenle müteahhit sözleşmeye aykırı daire yaparsa, “bina tamamlandı ve daire teslim edildi” denilerek uyuşmazlık sona ermiş sayılmaz.
Arsa sahibine 140 m² daire verilmesi kararlaştırılmışken daha küçük bağımsız bölüm teslim edilmesi, sözleşmede öngörülen oda veya balkonun yapılmaması, dairenin konumunun değiştirilmesi, düşük nitelikte malzeme kullanılması veya bağımsız bölümün onaylı projeye aykırı şekilde meydana getirilmesi ciddi hukuki sonuçlar doğurabilir.
Özellikle Aydın, Efeler, Kuşadası, Didim, Söke ve Nazilli’deki kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında sözleşme, teknik şartname, proje ve fiilen teslim edilen bağımsız bölümün birlikte incelenmesi gerekir.
Kural olarak müteahhit, arsa sahibiyle yaptığı sözleşmenin hükümlerine uygun hareket etmek zorundadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibine hangi bağımsız bölümlerin bırakılacağı, bunların büyüklüğü, konumu, niteliği, kullanılacak malzemeler ve inşaatın teknik özellikleri belirlenmiş olabilir.
Müteahhidin bunları tek taraflı biçimde değiştirmesi her durumda mümkün değildir.
Örneğin arsa sahibine ön cephede bir daire verilmesi kararlaştırılmışken arka cephede daire verilmesi veya kararlaştırılan bağımsız bölüm yerine farklı bir bağımsız bölüm teslim edilmesi sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.
Uyuşmazlığın çözümünde ilk bakılacak belge kat karşılığı inşaat sözleşmesidir.
Ancak inceleme bununla sınırlı tutulmamalıdır. Teknik şartname, mimari proje, yapı ruhsatı, sözleşme ekleri, tarafların sonradan imzaladığı protokoller ve gerektiğinde belediyedeki proje dosyası da değerlendirilmelidir.
Uygulamada en fazla uyuşmazlık çıkan konulardan biri dairenin yüzölçümüdür.
Örneğin arsa sahibine 150 m² bağımsız bölüm verilmesi kararlaştırıldığı hâlde teslim edilen dairenin önemli ölçüde daha küçük olduğu ileri sürülebilir.
Ancak burada yalnızca rakamlara bakmak yeterli değildir.
Sözleşmede belirtilen metrekarenin brüt mü yoksa net mi olduğu, ortak alanların hesaba katılıp katılmadığı, mimari projedeki yüzölçümü ve fiilî durum teknik olarak incelenmelidir.
Gerçekten sözleşmeye aykırı bir eksiklik bulunması hâlinde arsa sahibinin uğradığı zararın veya değer kaybının tazmini gündeme gelebilir.
Bu tür uyuşmazlıklarda ölçümün teknik bilirkişi aracılığıyla yapılması önem taşır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde hangi bağımsız bölümlerin arsa sahibine, hangilerinin müteahhide ait olacağı çoğu zaman açıkça gösterilir.
Örneğin sözleşmede;
“3. kat, güney ve ön cephe, 6 numaralı bağımsız bölüm”
arsa sahibine bırakılmış olabilir.
Müteahhit daha sonra tek taraflı biçimde farklı katta veya farklı cephede bulunan bir daireyi arsa sahibine teslim etmek isteyebilir.
Böyle bir durumda bağımsız bölümlerin yalnızca metrekarelerinin aynı olması sözleşmeye uygunluk için her zaman yeterli değildir.
Kat, cephe, manzara, kullanım niteliği ve bağımsız bölümün piyasa değeri arasında ciddi farklar bulunabilir.
Bu nedenle sözleşmede belirlenen bağımsız bölümün değiştirilmesi, arsa sahibinin açık iradesi bulunmadıkça önemli bir sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.
Sözleşmeye aykırılık ile projeye aykırılık her zaman aynı şey değildir.
Müteahhit sözleşmede kararlaştırılan daireyi yapmış görünmesine rağmen onaylı mimari projeye aykırı imalat gerçekleştirmiş olabilir.
Örneğin;
balkon kapatılmış,
ortak alan bağımsız bölüme katılmış,
oda sayısı değiştirilmiş,
taşıyıcı sisteme müdahale edilmiş,
bağımsız bölüm sınırları değiştirilmiş
veya ruhsata aykırı ilave alan meydana getirilmiş olabilir.
Bu durumda özel hukuk uyuşmazlığının yanında imar mevzuatından kaynaklanan sorunlar da ortaya çıkabilir.
Projeye aykırı bir bağımsız bölümün ileride iskân, satış, kredi, tadilat veya belediye işlemleri bakımından problem yaratması mümkündür.
Bu nedenle yalnızca dairenin mevcut hâline bakılarak karar verilmemeli; belediyede bulunan onaylı proje ile fiilî durum karşılaştırılmalıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teknik şartname çoğu zaman en önemli belgelerden biridir.
Teknik şartnamede;
zemin kaplamasının niteliği,
pencere ve doğrama özellikleri,
ısı ve su yalıtımı,
mutfak dolapları,
ısıtma sistemi,
asansör,
dış cephe,
kapılar,
seramikler,
vitrifiye ürünleri
ve benzeri birçok husus düzenlenebilir.
Müteahhit bunlardan farklı veya daha düşük nitelikte imalat yaparsa sözleşmeye aykırılık ve ayıplı ifa gündeme gelebilir.
Örneğin belirli kalitede doğrama öngörülmesine rağmen daha düşük nitelikte ürün kullanılması veya yapılması gereken yalıtımın hiç yapılmaması hâlinde arsa sahibinin hukuki talepleri doğabilir.
Bu iki kavram çoğu zaman birlikte ortaya çıkar ancak tamamen aynı değildir.
Ayıplı iş, meydana getirilen eserin kararlaştırılan veya objektif olarak taşıması gereken özellikleri taşımamasıdır.
Sözleşmeye aykırılık ise daha geniş bir kavramdır.
Örneğin müteahhit son derece kaliteli bir daire yapmış olabilir. Ancak sözleşmede arsa sahibine üçüncü kattaki bağımsız bölüm bırakılmışken ikinci kattaki bağımsız bölümü teslim etmişse kullanılan malzemeler kaliteli olsa dahi sözleşmeye uygun ifadan söz edilemeyebilir.
Bu nedenle hukuki değerlendirme yapılırken “ayıp var mı?” sorusuyla yetinilmemelidir.
Asıl soru, müteahhidin borcunu sözleşmede kararlaştırıldığı biçimde yerine getirip getirmediğidir.
Müteahhidin sözleşmeye aykırı davranması hâlinde kullanılabilecek hukuki yol, aykırılığın türüne ve ağırlığına göre değişir.
Somut olayın şartlarına göre;
gündeme gelebilir.
Ancak bu taleplerden hangisinin ileri sürülebileceği dosyanın özelliklerine göre belirlenmelidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa payı devri içerdiğinden klasik bir inşaat sözleşmesinden daha karmaşık sonuçlar doğurabilir.
Sözleşmeye aykırılık bağımsız bölümün ekonomik değerini azaltmışsa bunun tazminat hesabına etkisi olabilir.
Örneğin arsa sahibine deniz manzaralı veya ön cephede bir bağımsız bölüm verilmesi kararlaştırılmışken daha düşük değerde başka bir bağımsız bölüm teslim edilmiş olabilir.
Benzer şekilde dairenin kararlaştırılandan küçük yapılması da ekonomik değer farkına neden olabilir.
Ancak değer kaybı soyut bir iddiayla belirlenmez.
Taşınmazın konumu, yüzölçümü, cephesi, katı, kullanım niteliği ve emsal değerleri dikkate alınarak bilirkişi incelemesi gerekebilir.
Özellikle Kuşadası ve Didim gibi aynı bina içerisinde dahi cephe ve manzaraya göre bağımsız bölüm değerlerinin ciddi şekilde değişebildiği bölgelerde bu ayrım önemlidir.
Evet.
Uyuşmazlığın niteliğine göre dava açılmadan önce delil tespiti son derece faydalı olabilir.
Özellikle;
metrekare farkı,
eksik imalat,
teknik şartnameye aykırı malzeme,
hatalı işçilik,
projeye aykırı imalat
gibi durumların teknik bilirkişi aracılığıyla kayıt altına alınması daha sonra açılacak davada önemli olabilir.
Dairede tadilat yapılması veya eksikliklerin sonradan değiştirilmesi hâlinde mevcut durumun ispatı güçleşebileceğinden, deliller korunmadan kapsamlı değişiklik yapılması doğru olmayabilir.
Somut olayın niteliğine göre ihtarname önemli olabilir.
İhtarnamede genel olarak “sözleşmeye uymadınız” demek yerine aykırılıkların mümkün olduğunca açık gösterilmesi gerekir.
Örneğin;
“sözleşmede 140 m² olarak kararlaştırılan bağımsız bölümün bu büyüklükte olmadığı”,
“teknik şartnamede öngörülen imalatın yapılmadığı”
veya
“arsa sahibine bırakılması gereken bağımsız bölüm yerine farklı bölümün teslim edilmek istendiği”
somutlaştırılabilir.
İhtarın içeriği daha sonra açılabilecek davayla uyumlu hazırlanmalıdır.
Her teslim otomatik olarak bütün haklardan vazgeçilmesi anlamına gelmez.
Ancak teslim ve kabulün nasıl gerçekleştiği son derece önemlidir.
Ayıbın açık veya gizli olması, arsa sahibinin durumu ne zaman öğrendiği, herhangi bir çekince koyup koymadığı, müteahhide bildirim yapılıp yapılmadığı ve tarafların sonraki davranışları ayrıca değerlendirilir.
Bu nedenle açıkça görülebilen ciddi aykırılıklar bulunmasına rağmen hiçbir kayıt düşülmeden yapılan işlemler ileride ispat tartışmasına neden olabilir.
Projenin değişmiş olması tek başına arsa sahibinin sözleşmeden doğan haklarının ortadan kalktığı anlamına gelmez.
Burada değişikliğin neden yapıldığı, sözleşmede müteahhide değişiklik yetkisi verilip verilmediği, değişikliğin arsa sahibinin bağımsız bölümünü etkileyip etkilemediği ve arsa sahibinin buna açıkça rıza gösterip göstermediği incelenmelidir.
Özellikle bağımsız bölümün yüzölçümünü, konumunu veya ekonomik değerini önemli ölçüde etkileyen değişikliklerde ayrıntılı değerlendirme gerekir.
Her sözleşmeye aykırılık fesih sonucunu doğurmaz.
Bir kapının farklı marka kullanılması ile arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümün tamamen değiştirilmesi aynı ağırlıkta değildir.
Sözleşmenin feshi veya sona erdirilmesi düşünülüyorsa;
inşaatın gerçekleşme oranı,
tarafların edimleri,
aykırılığın giderilebilir olup olmadığı,
arsa paylarının devredilip devredilmediği,
müteahhidin üçüncü kişilere satış yapıp yapmadığı
ve sözleşmenin hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.
Bu nedenle fesih, özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde dosyanın tamamı görülmeden başvurulmaması gereken ağır sonuçlu bir hukuki yoldur.
Evet.
Arsa sahibinin bazı arsa paylarını önceden müteahhide devretmiş olması uyuşmazlığın kapsamını genişletebilir.
Müteahhit bu taşınmazları veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretmiş de olabilir.
Bu durumda yalnızca müteahhit ile arsa sahibi arasındaki sözleşmeye değil, tapu kayıtlarına ve üçüncü kişilerin hukuki durumuna da bakılması gerekir.
Şartlarına göre tapu iptali ve tescil uyuşmazlıkları gündeme gelebilir.
Bu nedenle müteahhide tapu devri yapılan kat karşılığı inşaat dosyalarında güncel tapu kayıtları incelenmeden hukuki yol belirlenmemelidir.
Aydın’da özellikle Efeler, Kuşadası, Didim, Söke ve Nazilli’de kat karşılığı inşaat sözleşmeleri önemli uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.
Arsa sahibi açısından ilk yapılması gereken yalnızca dairedeki fiziksel eksiklikleri listelemek değildir.
Sözleşme, teknik şartname, tapu kayıtları, mimari proje, ruhsat ve fiilî inşaat birlikte incelenmelidir.
Çünkü ilk bakışta “dairenin metrekaresi eksik” gibi görünen bir dosyada aynı zamanda projeye aykırılık, eksik iş, değer kaybı, gecikme tazminatı veya tapu devri sorunu bulunabilir.
Dava açılmadan önce uyuşmazlığın tamamının ortaya çıkarılması, yanlış veya eksik talep ileri sürülmesini önleyebilir.
Gerçekten sözleşmeye aykırı bir yüzölçümü farkı bulunuyorsa hukuki talep gündeme gelebilir. Ancak öncelikle sözleşmede net veya brüt alanın nasıl düzenlendiği ve fiilî ölçümün ne olduğu belirlenmelidir.
Kural olarak sözleşmede belirlenen bağımsız bölüm esas alınır. Değişikliğin geçerliliği sözleşmenin hükümlerine ve tarafların iradesine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Teknik şartnamede belirlenen niteliklerden daha düşük malzeme kullanılması ayıplı ve sözleşmeye aykırı ifa oluşturabilir.
Uyuşmazlık yargıya taşındığında teknik bilirkişi incelemesi yapılabilir. Dava öncesinde de gerekli şartlarda delil tespiti talep edilebilir.
Projeye aykırılığın niteliği, giderilip giderilemeyeceği ve meydana getirdiği zarar değerlendirilerek somut olaya göre tazminat talebi gündeme gelebilir.
Bu, arsa paylarının hangi aşamada ve hangi şartlarla devredildiğine, müteahhidin edimini ne ölçüde yerine getirdiğine ve üçüncü kişilere devir bulunup bulunmadığına göre değerlendirilir.
Teslim tek başına bütün hakları ortadan kaldırmaz. Ancak kabul, ayıbın niteliği, bildirim, zamanaşımı ve tarafların davranışları ayrıca incelenmelidir.
Müteahhit sözleşmeye aykırı daire yaparsa uyuşmazlığı yalnızca “eksik iş” olarak değerlendirmek çoğu zaman yeterli değildir.
Dairenin metrekaresinin küçük olması, farklı bağımsız bölüm teslim edilmesi, cephe veya katın değiştirilmesi, teknik şartnameye aykırı malzeme kullanılması ve onaylı projeye aykırı imalat yapılması birbirinden farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.
Arsa sahibinin hangi hakkı kullanabileceği ise aykırılığın niteliğine, sözleşmenin hükümlerine, inşaatın mevcut durumuna ve tapu devirlerine göre belirlenmelidir.
Bu nedenle özellikle kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında sözleşme, teknik şartname, proje, belediye kayıtları ve tapu kayıtlarının birlikte incelenmesi; gerekiyorsa dava öncesinde delil tespiti yapılması önem taşır.
Uzman avukat kadromuz tarafından hazırlanmış bu makale, hukuki bilgilendirme amaçlı yazılmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır.
İnşaat Hukuku
İnşaat Hukuku
İnşaat Hukuku
İnşaat hukuku ve davaları konusunda uzman avukatlarımızla ücretsiz ön görüşme yapabilirsiniz.
Hemen İletişime Geçin