Müteahhitten sıfır daire satın alan bir kişinin teslimden kısa süre sonra rutubet, su sızıntısı, çatlak, yalıtım problemi veya tesisat arızasıyla karşılaşması artık oldukça sık rastlanan tüketici uyuşmazlıklarından biridir. Bu tip sorunlara yol açan konutlar ise hukuken ayıplı ev kapsamında değerlendirilmektedir.
Sorun her zaman gözle görülebilecek kadar açık da olmayabilir.
Daire 3+1 olarak satılmış fakat projedeki kullanım alanından daha küçük çıkmış olabilir. Tanıtım broşüründe vaat edilen malzemeler kullanılmamış, ortak alanlar tamamlanmamış, otopark veya sosyal tesis yapılmamış ya da dairenin teknik özellikleri sözleşmede belirtilenden farklı olabilir.
Bu durumda ev sahibinin en sık sorduğu soru şudur:
“Müteahhitten ayıplı ev aldım. Ne yapabilirim?”
Müteahhitten ticari veya mesleki faaliyeti kapsamında konut satın alan kişinin tüketici sıfatını taşıdığı durumlarda 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümleri gündeme gelebilir.
Ancak konut uyuşmazlıklarında yalnızca ayıbın varlığının değil, ayıbın niteliğinin, teslim tarihinin, sözleşmenin içeriğinin ve satın alma sırasında verilen vaatlerin birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Satın alınan konutun sözleşmede kararlaştırılan özellikleri taşımaması veya objektif olarak taşıması gereken özelliklerden yoksun bulunması ayıplı mal hükümlerini gündeme getirebilir.
Örneğin;
çatıdan veya terastan su alınması,
duvarlarda ciddi rutubet oluşması,
ısı veya su yalıtımının yetersiz olması,
elektrik veya su tesisatının hatalı yapılması,
pencerelerden su veya hava girmesi,
zeminde veya duvarlarda ciddi çatlakların bulunması,
sözleşmede belirtilen malzeme yerine daha düşük nitelikte malzeme kullanılması,
dairenin vaat edilen özelliklere sahip olmaması,
ortak alanların projeye uygun tamamlanmaması
ayıplı konut iddiasına konu olabilir.
Bununla birlikte her küçük eksiklik otomatik olarak aynı hukuki sonucu doğurmaz. Ayıbın niteliği ve konutun kullanımına etkisi önemlidir.
Hayır.
Bu ayrım özellikle konut davalarında önemlidir.
Ayıplı iş, yapılmış olmakla birlikte sözleşmeye veya olması gereken teknik niteliğe uygun olmayan iştir.
Örneğin su yalıtımı yapılmış ancak hatalı uygulanmışsa ayıplı iş gündeme gelebilir.
Eksik iş ise sözleşmeye göre yapılması gereken bir işin hiç yapılmamasıdır.
Örneğin sözleşmede bulunmasına rağmen mutfak dolaplarının bir bölümünün yapılmaması, otoparkın tamamlanmaması veya vaat edilen bazı ortak alanların hiç inşa edilmemesi eksik iş tartışmasına yol açabilir.
Uyuşmazlığın doğru hukuki zemine oturtulabilmesi için bu ayrım önemlidir.
Bazı kusurlar daire teslim alınırken anlaşılmaz.
Örneğin konut yaz aylarında teslim edilmiş olabilir. İlk yoğun yağmurdan sonra çatının su aldığı ortaya çıkabilir.
Benzer şekilde;
temel veya bodrum izolasyonu,
tesisat problemleri,
ısı yalıtımı,
su yalıtımı,
taşıyıcı sistemle ilgili bazı problemler,
dış cephe uygulamaları
ancak belirli bir süre geçtikten sonra ortaya çıkabilir.
Bu tür durumlarda gizli ayıp gündeme gelir.
Konut teslim edilirken gözle yapılan olağan bir incelemeyle anlaşılması mümkün olmayan bir problemin daha sonra ortaya çıkması, tüketicinin hiçbir hakkının bulunmadığı anlamına gelmez.
Uygulamada önemli uyuşmazlıklardan biri de dairenin vaat edilen metrekareden küçük çıkmasıdır.
Ancak burada ilanlarda kullanılan brüt metrekare, net metrekare ve bağımsız bölümün mimari projedeki ölçülerinin birbirinden ayrılması gerekir.
Sadece internet ilanındaki rakama bakılarak değerlendirme yapılması çoğu zaman yeterli değildir.
Satış sözleşmesi, mimari proje, tanıtım materyalleri ve gerektiğinde yerinde yapılacak teknik ölçüm birlikte değerlendirilmelidir.
Önemli bir metrekare farklılığı mevcutsa bedel indirimi başta olmak üzere tüketicinin çeşitli talepleri gündeme gelebilir.
6502 sayılı Kanun ayıplı mala ilişkin olarak tüketiciye çeşitli seçimlik haklar tanımaktadır.
Somut olayın şartlarına göre tüketici;
sözleşmeden dönme,
satış bedelinden indirim,
ücretsiz onarım,
imkân bulunması halinde ayıpsız misliyle değiştirme
haklarından birini gündeme getirebilir.
Ancak özellikle taşınmazlarda hangi seçimlik hakkın kullanılacağının dikkatli belirlenmesi gerekir.
Küçük bir izolasyon problemi bulunan konut ile taşıyıcı sisteminde ciddi sorun bulunan konut aynı şekilde değerlendirilmez.
Bazı durumlarda sözleşmeden dönme ve bedel iadesi talep edilebilir.
Ancak her ayıp konutun iadesi sonucunu doğurmaz.
Ayıbın önemi, giderilip giderilemeyeceği, taraflar bakımından doğuracağı sonuçlar ve seçimlik hakkın kullanılmasının somut olay bakımından değerlendirilmesi gerekir.
Bu nedenle özellikle yüksek bedelli taşınmaz uyuşmazlıklarında hangi talebin ileri sürüleceği dava açılmadan önce belirlenmelidir.
Tüketici konutu kullanmaya devam etmek istiyorsa bedel indirimi talebi daha uygun olabilir.
Burada yalnızca onarım için harcanacak para esas alınmayabilir.
Taşınmazın ayıplı hali ile ayıpsız hali arasındaki değer farkının belirlenmesi gerekebilir.
Bu nedenle mahkeme aşamasında gayrimenkul değerleme ve inşaat alanında uzman bilirkişilerden inceleme alınması gündeme gelebilir.
Konut tesliminde tüketicilere çoğu zaman standart bir teslim tutanağı imzalatılmaktadır.
Bu tutanakta dairenin eksiksiz teslim alındığına ilişkin ifadeler bulunabilir.
Ancak özellikle teslim sırasında olağan incelemeyle anlaşılması mümkün olmayan gizli ayıplar bakımından yalnızca teslim tutanağının varlığı uyuşmazlığı kendiliğinden sona erdirmez.
Ayıbın ne zaman ortaya çıktığı ve teslim sırasında fark edilmesinin mümkün olup olmadığı önemlidir.
Konut uyuşmazlıklarında mağazadan alınan sıradan bir ürün gibi değerlendirme yapılması doğru değildir.
6502 sayılı Kanun kapsamında konut veya tatil amaçlı taşınmazlarda ayıplı maldan sorumluluk bakımından kural olarak teslim tarihinden itibaren beş yıllık zamanaşımı öngörülmektedir.
İkinci el konut satışlarında ise kanundaki özel düzenlemeler ayrıca değerlendirilmelidir.
Daha önemlisi, ayıp ağır kusur veya hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümlerinin uygulanmaması gündeme gelir.
Bu nedenle “ev iki yıl önce teslim edildi, artık hiçbir şey yapılamaz” şeklindeki genel bir yaklaşım doğru değildir.
Konut uyuşmazlıklarında teknik deliller son derece önemlidir.
Özellikle;
satış sözleşmesi,
tapu kayıtları,
mimari proje,
teknik şartname,
tanıtım broşürleri,
internet ilanları,
ödeme belgeleri,
teslim tutanağı,
müteahhitle yapılan yazışmalar,
fotoğraf ve videolar,
servis veya onarım kayıtları,
noter ihtarnamesi
saklanmalıdır.
Ancak ciddi yapı kusurlarında en önemli delillerden biri keşif ve bilirkişi incelemesidir.
Bazı durumlarda yapılmalıdır.
Örneğin ev yoğun şekilde su alıyorsa tüketici daha fazla zarar oluşmaması için hemen tamirat yaptırmak zorunda kalabilir.
Fakat tamirat yapıldığında ayıbın ilk hali ortadan kalkabilir.
Bu durumda ileride açılacak davada kusurun ispatı güçleşebilir.
Bu nedenle acil onarım yapılmadan önce mahkemeden delil tespiti talep edilmesi somut olayın özelliklerine göre son derece önemli olabilir.
Başvuru yolu uyuşmazlığın parasal değerine göre belirlenir.
2026 yılında tüketici hakem heyetleri için belirlenen parasal sınır dikkate alınmalıdır.
Konut uyuşmazlıklarının önemli bir kısmında talep miktarı yüksek olduğundan doğrudan Tüketici Mahkemesi gündeme gelebilir.
Ancak dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk hükümlerinin uygulanıp uygulanmadığı da ayrıca kontrol edilmelidir.
Şirketin faaliyetini fiilen bırakması veya telefonlara cevap vermemesi alacağın kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez.
Bununla birlikte şirketin hukuki durumu, tasfiye edilip edilmediği, sözleşmenin tarafı ve uyuşmazlıkta sorumluluğu bulunan diğer kişilerin bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
Bu nedenle yalnızca binayı yapan kişinin ticari ismine bakılarak dava açılması doğru olmayabilir.
Müteahhitten alınan konutun ayıplı çıkması halinde tüketicinin hakları yalnızca “tamir ettirme” seçeneğinden ibaret değildir.
Somut olayın özelliklerine göre ücretsiz onarım, bedel indirimi, sözleşmeden dönme ve diğer hukuki talepler gündeme gelebilir.
Özellikle su sızıntısı, rutubet, izolasyon problemi, eksik metrekare ve projeye aykırılık gibi uyuşmazlıklarda teknik inceleme davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Bu nedenle ayıp ortaya çıktığında öncelikle mevcut durumun fotoğraf, video ve yazışmalarla kayıt altına alınması; gerekiyorsa delil tespiti yaptırılması ve bundan sonra uygun seçimlik hakkın belirlenmesi gerekir.
Uzman avukat kadromuz tarafından hazırlanmış bu makale, hukuki bilgilendirme amaçlı yazılmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır.
Tüketici Hukuku
Tüketici Hukuku
Tüketici Hukuku
Tüketici Hukuku ve veraset davaları konusunda uzman avukatlarımızla ön görüşme yapabilirsiniz.
Hemen İletişime Geçin