Tapuda bir taşınmazın başka bir kişinin adına geçirilmiş olması, her durumda taşınmazın gerçek ve kesin olarak o kişiye bırakılmak istendiği anlamına gelmez. Uygulamada kişiler çeşitli nedenlerle taşınmazlarını güvendikleri bir akrabanın, arkadaşın, ortağın veya üçüncü kişinin üzerine geçirebilmekte; taraflar arasındaki anlaşmaya göre taşınmazın daha sonra gerçek sahibine geri verilmesi kararlaştırılabilmektedir.
Ancak güven ilişkisi bozulduğunda tapuyu üzerine alan kişi taşınmazı geri vermekten kaçınabilir. İşte bu durumda gündeme gelen hukuki yollardan biri inançlı işlem nedeniyle tapu iptal ve tescil davasıdır.
Özellikle “Tapuyu geçici olarak onun üzerine yaptım, şimdi geri vermiyor”, “Borç nedeniyle evimi güvendiğim kişinin üzerine geçirdim”, “Emaneten verdiğim tapuyu geri alamıyorum” şeklindeki uyuşmazlıklarda olayın hukuki niteliğinin doğru belirlenmesi son derece önemlidir.
İnançlı işlemde bir kişi, bir mal veya hakkı belirli bir amaçla başka bir kişiye devreder. Ancak tarafların kendi aralarındaki anlaşmaya göre devralan kişi, kendisine devredilen hakkı belirlenen amaç doğrultusunda kullanmak ve şartları oluştuğunda tekrar devredene iade etmekle yükümlüdür.
Taşınmazlar bakımından tipik örnek şöyledir:
Bir kişi taşınmazını güvendiği başka bir kişinin üzerine tapuda devreder. Ancak taraflar gerçekte taşınmazın kesin olarak satılması konusunda anlaşmamıştır. Tapuyu alan kişinin belirli bir süre sonra veya belirli bir şart gerçekleştiğinde taşınmazı eski sahibine geri devretmesi kararlaştırılmıştır.
Tapuyu alan kişi daha sonra bu yükümlülüğünü yerine getirmezse uyuşmazlık ortaya çıkar.
Şartları bulunuyorsa mümkündür.
Ancak “Ben ona güvenmiştim” demek tek başına tapunun iptal edilmesi için yeterli değildir. Davacı, tapudaki devir işleminin arkasında gerçek bir satış veya bağış iradesinin bulunmadığını ve taraflar arasında taşınmazın geri verilmesini öngören bir inanç ilişkisi bulunduğunu ortaya koymalıdır.
Bu nedenle inançlı işlem nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında en önemli mesele ispattır.
Mahkeme özellikle taraflar arasındaki ilişkinin niteliğini, devir sebebini, para hareketlerini, tarafların devir öncesi ve sonrasındaki davranışlarını ve mevcut yazılı belgeleri birlikte değerlendirir.
Her tapu devri inançlı işlem değildir.
Davanın kabulü bakımından somut olayın özelliklerine göre özellikle;
önem taşır.
Örneğin taşınmaz gerçek bir satışla devredilmiş ve satış bedeli de ödenmişse, eski malik yıllar sonra yalnızca “Ben aslında geri vereceğini düşünüyordum” diyerek tapuyu geri alamaz.
Bu nedenle tapu devrinin gerçek sebebinin ortaya çıkarılması gerekir.
Bu davaların en kritik noktası burasıdır.
İnançlı işlemin ispatında yazılı delil büyük önem taşır. Tarafların kendi aralarında düzenlediği sözleşme, protokol, taahhütname, yazışma veya başka bir yazılı belge davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Ancak her olayda tarafların “inanç sözleşmesi” başlıklı resmi bir belge düzenlemiş olması beklenmez.
Uygulamada uyuşmazlıkların önemli bir kısmında taraflar birbirlerine güvendikleri için ayrıntılı sözleşme hazırlamamaktadır. Sorun da çoğunlukla yıllar sonra ortaya çıkmaktadır.
Bu durumda yazılı delil başlangıcı oluşturabilecek belgelerin bulunup bulunmadığı ayrıca incelenmelidir.
Banka kayıtları, ödeme belgeleri, taraflar arasındaki mesajlaşmalar, mektuplar, imzalı belgeler ve somut olayın özelliklerine göre diğer deliller önem kazanabilir.
Günümüzde bu uyuşmazlıklarda mesajlaşmalar özellikle önem kazanmıştır.
Örneğin tapuyu üzerine alan kişinin;
“Borcu bitince tapuyu sana vereceğim”,
“Ev zaten senin, benim üzerimde geçici duruyor”,
“İstediğin zaman tapuyu geri geçiririz”
anlamına gelen açıklamaları bulunuyorsa bunların delil niteliği somut olay özelinde değerlendirilmelidir.
Ancak yalnızca ekran görüntüsüne dayanarak dava açılması yerine mesajların tamamının, kimler arasında gerçekleştiğinin, tarihlerin ve gerektiğinde elektronik delilin doğrulanabilirliğinin değerlendirilmesi gerekir.
Uygulamada sık karşılaşılan örneklerden biri budur.
Bir kişinin finansman ihtiyacı, borç ilişkisi veya teminat amacıyla taşınmazını başka bir kişinin üzerine geçirmesi ve borç ödendiğinde taşınmazın geri verileceğinin kararlaştırılması mümkündür.
Örneğin kişi;
“Borcu ödeyince evi geri vereceksin.”
şeklindeki bir anlaşmayla tapuyu karşı tarafa devretmiş olabilir.
Borç ödendiği halde taşınmaz geri verilmezse inançlı işlem hukuki sebebine dayanan tapu iptal ve tescil talebi gündeme gelebilir.
Ancak burada işlemin gerçek hukuki niteliğinin ayrıca belirlenmesi gerekir. Çünkü her teminat amacı taşıdığı ileri sürülen tapu devri otomatik olarak inançlı işlem kabul edilmez.
Aile ve yakın arkadaşlık ilişkileri bu davalarda oldukça sık görülmektedir.
Kişi kardeşine, çocuğuna, arkadaşına veya iş ortağına güvenerek taşınmazı onun adına tescil ettirebilir.
Taraflar arasındaki yakınlık nedeniyle yazılı belge hazırlanmadığı durumlar da sık görülür.
Ancak tarafların akraba veya arkadaş olması tek başına inançlı işlemin ispatı değildir. Mahkeme, taşınmazın neden devredildiğini ve geri verme yükümlülüğünün bulunup bulunmadığını araştırır.
Bu nedenle davanın yalnızca tarafların yakınlığı üzerine kurulması ciddi risk taşır.
Hayır.
İnançlı işlem ile muvazaa birbirine karıştırılabilmektedir ancak hukuken aynı kavramlar değildir.
İnançlı işlemde taraflar belirli bir ekonomik veya hukuki amaç doğrultusunda hakkın devrini gerçekleştirir; ancak devralan kişinin bu hakkı anlaşmaya uygun biçimde kullanması ve şartları gerçekleştiğinde geri vermesi beklenir.
Muvazaada ise görünürde yapılan işlem ile tarafların gerçek iradesi arasında farklılık bulunmaktadır.
Davanın hukuki sebebinin yanlış belirlenmesi, özellikle ispat bakımından önemli sonuçlar doğurabilir.
Hilede kişinin iradesi aldatma yoluyla sakatlanmaktadır.
Örneğin kişiye başka bir belge imzaladığı söylenerek tapu devrinin sağlanması veya yapılan işlemin niteliği konusunda kişinin kasıtlı olarak yanıltılması hile iddiasını gündeme getirebilir.
İnançlı işlemde ise taşınmaz maliki çoğunlukla tapuyu devrettiğini bilmektedir. Sorun, devralan kişinin aralarındaki anlaşmaya aykırı davranarak taşınmazı geri vermemesidir.
Bu ayrım son derece önemlidir.
Çünkü aynı olay yanlış hukuki sebebe dayandırıldığında ispat stratejisi de yanlış kurulabilir.
İnançlı işlemle taşınmazı devralan kişinin taşınmazı üçüncü kişiye satması uyuşmazlığı daha karmaşık hale getirir.
Burada üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı önem kazanabilir.
Türk Medeni Kanunu’nun tapu siciline güvenin korunmasına ilişkin hükümleri nedeniyle, tapudaki kayda güvenerek ayni hak kazanan iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımları belirli şartlarda korunabilir.
Buna karşılık üçüncü kişinin inançlı işlemi bildiği, taraflarla birlikte hareket ettiği veya somut olayın şartları nedeniyle iyi niyetli sayılamayacağı ortaya konulabiliyorsa farklı bir değerlendirme yapılabilir.
Bu nedenle taşınmazın üçüncü kişiye devredilmiş olması halinde dava açılmadan önce güncel tapu kayıtlarının mutlaka incelenmesi gerekir.
Tapuyu üzerine alan kişinin taşınmazı satma ihtimali varsa yalnızca davanın sonunda verilecek kararı beklemek ciddi risk oluşturabilir.
Bu nedenle şartları mevcutsa dava sırasında taşınmazın üçüncü kişilere devrini engellemeye yönelik ihtiyati tedbir talep edilmesi gündeme gelebilir.
Mahkeme tedbir şartlarını somut olay özelinde değerlendirir.
Özellikle karşı tarafın taşınmazı satışa çıkardığı veya üçüncü kişiye devretmeye hazırlandığı durumlarda tedbir meselesinin dava açılırken değerlendirilmesi önemlidir.
Bu konuda “Tapu davasıdır, hiçbir süre yoktur” şeklinde genel bir kabul son derece sakıncalıdır.
İnançlı işlemden kaynaklanan taleplerde zamanaşımı meselesi, talebin hukuki niteliği ve geri verme borcunun ne zaman muaccel olduğu dikkate alınarak değerlendirilmelidir.
Özellikle geri verme yükümlülüğünün ne zaman doğduğu, ne zaman talep edildiği ve karşı tarafın hangi tarihte iadeden kaçındığı önem taşıyabilir.
Bu nedenle eski tarihli tapu devirlerinde süre meselesi dava açılmadan önce ayrıca incelenmelidir.
Taşınmaz hâlen inançlı olarak devralan kişinin adına kayıtlıysa dava kural olarak tapu malikine yöneltilir.
Taşınmaz daha sonra üçüncü kişiye devredilmişse üçüncü kişinin hukuki durumu ve iyi niyeti ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu nedenle dava açmadan hemen önce güncel tapu kaydının alınması önemlidir.
Taşınmazın aynına ilişkin tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır.
Birden fazla taşınmaz veya farklı hukuki ilişkiler söz konusuysa görev ve yetki ayrıca değerlendirilmelidir.
Dava açmadan önce mümkün olduğunca geniş bir delil dosyası oluşturulmalıdır.
Özellikle;
birlikte değerlendirilmelidir.
Ancak her delilin aynı hukuki değere sahip olmadığı unutulmamalıdır.
Özellikle inançlı işlemin ispat rejimi nedeniyle “Tanıklarım var, davayı kazanırım” düşüncesiyle hareket edilmesi doğru değildir.
Öncelikle tapunun hangi nedenle devredildiği ve bunu ortaya koyabilecek deliller belirlenmelidir.
Daha sonra güncel tapu kaydı incelenmeli, taşınmazın hâlen aynı kişi üzerinde bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
Taşınmazın satış tehlikesi varsa ihtiyati tedbir imkânı değerlendirilmelidir.
Deliller inançlı işlemi ortaya koymaya yeterliyse inançlı işlem nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılarak mevcut tapu kaydının iptali ve taşınmazın davacı adına tescili talep edilebilir.
İnançlı işlem nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, tapuda yapılan şekli işlemin arkasındaki gerçek hukuki ilişkinin ortaya çıkarılmasını gerektiren teknik gayrimenkul davalarından biridir.
Özellikle taşınmazını bir yakınına, arkadaşına veya iş ortağına güvenerek geçici olarak devreden kişiler açısından en büyük problem, yıllar sonra bu güven ilişkisinin nasıl ispatlanacağıdır.
Bu nedenle güvenerek verilen tapunun geri alınması konusunda yalnızca tapu kaydına bakılması yeterli değildir. Devrin nedeni, tarafların anlaşması, ödeme hareketleri, yazışmalar ve geri verme yükümlülüğünü gösteren bütün deliller birlikte değerlendirilmelidir.
Tapuyu üzerine alan kişinin taşınmazı üçüncü kişiye devretme ihtimali bulunuyorsa zaman kaybedilmesi ayrıca hak kaybına yol açabilir. Bu tür uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce hem ispat durumunun hem de ihtiyati tedbir ihtiyacının birlikte değerlendirilmesi önem taşır.
Uzman avukat kadromuz tarafından hazırlanmış bu makale, hukuki bilgilendirme amaçlı yazılmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır.
Miras Hukuku
Miras Hukuku
Miras Hukuku
Miras hukuku ve veraset davaları konusunda uzman avukatlarımızla ön görüşme yapabilirsiniz.
Hemen İletişime Geçin