Miras kalan tarla nasıl paylaşılır? Kardeşlerden biri tarlayı satmak istemezse diğer mirasçılar ne yapabilir? Tarlayı yıllardır tek başına kullanan kardeşin hakkı daha mı fazladır? Tarla bölünemiyorsa satılması zorunlu mudur?
Özellikle Aydın’da miras uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü ev veya apartman dairesinden değil; tarla, zeytinlik, incirlik ve diğer tarım arazilerinden kaynaklanmaktadır.
Söke’de tarla, Germencik’te incirlik, Koçarlı veya Çine’de tarım arazisi, Aydın’ın farklı ilçelerinde zeytinlik miras kaldığında aynı temel sorun ortaya çıkmaktadır: Birden fazla mirasçı vardır fakat taşınmazın nasıl değerlendirileceği konusunda anlaşma sağlanamamaktadır.
Miras kalan tarlanın paylaşılmasında ilk olarak mirasçıların ve miras paylarının belirlenmesi gerekir. Ancak tarım arazilerinde yalnızca Türk Medeni Kanunu hükümlerine bakılması her zaman yeterli değildir. Tarımsal arazilerin bölünmesine ilişkin özel düzenlemeler de dikkate alınmalıdır.
Bu nedenle “beş kardeşiz, tarlayı beşe bölelim” yaklaşımı her taşınmaz bakımından hukuken uygulanabilir olmayabilir.
Bir kişinin ölümüyle birlikte terekeye dahil malvarlığı mirasçılarına geçer.
Miras kalan tarla da terekenin bir parçasıdır.
Birden fazla mirasçı bulunuyorsa miras paylaşılıncaya kadar miras ortaklığı söz konusu olur. Bu aşamada mirasçılardan birinin “benim tarlanın şu köşesinde payım var” demesi kural olarak fiziksel olarak belirlenmiş bir bölüme tek başına malik olduğu anlamına gelmez.
Miras payı ile tarlanın belirli bir bölümünün mülkiyeti birbirinden ayrılmalıdır.
Örneğin dört kardeşe miras kalan 20 dönümlük bir tarla bakımından her kardeşin doğrudan “şu beş dönüm benimdir” diyebilmesi için hukuken geçerli paylaşımın ve gerekiyorsa ilgili tapu işlemlerinin gerçekleştirilmiş olması gerekir.
Mirasçılar anlaşabiliyorsa uyuşmazlığın mahkemeye taşınması zorunlu değildir.
Terekenin ve taşınmazın özelliklerine göre mirasçılar paylaşım konusunda anlaşabilirler.
Ancak tarım arazilerinde fiziksel bölünmenin mümkün olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.
Tarafların kendi aralarında “yarısı senin, yarısı benim” demesi, imar ve tarım mevzuatı bakımından taşınmazın tapuda aynı şekilde bölünebileceği anlamına gelmez.
Özellikle tarımsal arazilerde asgari büyüklük ve bölünme sınırlamaları önemlidir.
Bu nedenle paylaşım yapılmadan önce taşınmazın tapu niteliği, yüzölçümü, kullanım durumu ve ilgili mevzuat birlikte incelenmelidir.
Her zaman değil.
Bu, miras uyuşmazlıklarında en sık yapılan hatalardan biridir.
Örneğin 15 dönüm tarla beş kardeşe kaldığında matematiksel olarak kişi başına üç dönüm düşmesi, taşınmazın tapuda beş ayrı parsele bölünebileceği anlamına gelmez.
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında tarım arazilerinin bölünmesine ilişkin özel kurallar bulunmaktadır.
Arazinin niteliği, büyüklüğü ve bulunduğu bölgeye göre ifrazın hukuken mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır.
Dolayısıyla mirasçılar arasında aynen paylaşım düşünülüyorsa öncelikle “bu arazi hukuken bölünebilir mi?” sorusu cevaplandırılmalıdır.
En sık karşılaşılan uyuşmazlık budur.
Örneğin dört kardeşe kalan bir tarla vardır. Üç kardeş satmak istemekte, bir kardeş ise “babamdan kaldı, sattırmam” demektedir.
Bir mirasçının satışa karşı çıkması, ortaklığın sonsuza kadar devam edeceği anlamına gelmez.
Türk Medeni Kanunu’nda kural olarak paydaşlardan her biri paylaşmayı veya ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Şartları mevcutsa ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulabilir.
Taşınmazın aynen bölünmesi mümkünse aynen taksim; mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.
Ancak tarım arazilerinde özel kanuni düzenlemeler bulunduğundan, somut taşınmaz bakımından uygulanacak yöntemin ayrıca belirlenmesi gerekir.
Mirasçıların tamamının anlaşarak tapuda satış yapabilmesi ile mahkeme yoluyla ortaklığın giderilmesi birbirinden farklıdır.
Tüm taşınmazın normal satış yoluyla üçüncü kişiye devredilmesinde mirasçıların hukuki durumu ve tapu kayıt biçimi önem taşır.
Ancak ortaklığın giderilmesi davasında tek bir mirasçının karşı çıkması, tek başına davanın reddedilmesi sonucunu doğurmaz.
Başka bir ifadeyle, ortaklığın giderilmesi için bütün kardeşlerin “evet” demesi şart değildir.
Ortaklığın giderilmesini isteyen mirasçı, gerekli şartlar mevcutsa hukuki yola başvurabilir.
Aynen taksim, taşınmazın fiziksel olarak bölünerek ortaklığın sona erdirilmesidir.
Fakat her tarla aynen taksim edilemez.
Mahkeme veya ilgili idari süreç bakımından;
taşınmazın yüzölçümü,
tarımsal niteliği,
bölünme sonrasında ortaya çıkacak parçaların hukuki durumu,
tarımsal bütünlüğün korunması
ve ilgili mevzuat dikkate alınır.
Bu nedenle özellikle tarla ve zeytinliklerde “araziyi kardeş sayısına bölelim” çözümü her zaman uygulanabilir değildir.
Aynen paylaşımın mümkün olmadığı durumlarda satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.
Bu noktada mirasçıların en fazla çekindiği hususlardan biri taşınmazın satışa çıkarılmasıdır.
Çünkü aileden kalan tarla veya zeytinliğin üçüncü kişiye geçmesi istenmeyebilir.
Bu nedenle dava açılmadan önce mirasçılar arasında taşınmazın bir mirasçıya bırakılması ve diğer mirasçıların paylarının karşılığının ödenmesi gibi anlaşmalı çözümlerin değerlendirilmesi çoğu zaman daha sağlıklı olabilir.
Anlaşma sağlanamıyorsa hukuki paylaşım yolları gündeme gelir.
Tarafların anlaşması hâlinde bunun değerlendirilmesi mümkündür.
Örneğin dört kardeşe kalan zeytinliği kardeşlerden biri işletmek istiyorsa diğer mirasçıların paylarının karşılığını ödeyerek taşınmazın kendisine bırakılması konusunda anlaşma yapılabilir.
Ancak tarımsal araziler bakımından özel kanuni düzenlemeler bulunduğundan işlemin yalnızca mirasçıların sözlü anlaşmasıyla bırakılmaması gerekir.
Özellikle tapu devri ve tarımsal arazi mevzuatı yönünden işlemin hukuken geçerli şekilde gerçekleştirilmesi önemlidir.
Kural olarak hayır.
Bir mirasçının tarlayı uzun yıllardır sürmesi, zeytinleri toplaması veya mahsul elde etmesi tek başına diğer mirasçıların miras hakkını ortadan kaldırmaz.
“20 yıldır ben ekiyorum, artık tarla benim” şeklindeki yaklaşım her olayda hukuken geçerli değildir.
Tapu kaydı, mirasçılık durumu ve kullanımın hukuki sebebi ayrıca değerlendirilmelidir.
Bununla birlikte uzun süreli kullanım başka hukuki uyuşmazlıkları ortaya çıkarabilir.
Özellikle tarladan ekonomik gelir elde edilmişse diğer mirasçıların geçmiş dönem ürün ve kullanım gelirleri bakımından talepleri gündeme gelebilir.
Bu konu ayrı bir uyuşmazlık alanıdır.
Örneğin babadan kalan 30 dönüm zeytinliği kardeşlerden biri yıllardır tek başına işletiyor, zeytinleri satıyor ve diğer mirasçılara hiçbir ödeme yapmıyor olabilir.
Bu durumda yalnızca ortaklığın giderilmesi değil, geçmiş kullanıma ilişkin ecrimisil ve ürün gelirleri de değerlendirilmelidir.
Ancak mirasçılar arasındaki ecrimisil taleplerinde intifadan men başta olmak üzere özel koşullar önem taşır.
Her tek başına kullanım otomatik olarak geçmişe yönelik kira bedeli alınabileceği anlamına gelmez.
Somut olayda diğer mirasçıların kullanmak istediğini bildirip bildirmediği, taşınmazın niteliği, kullanım şekli ve ürün gelirleri incelenmelidir.
Bu konu ayrıca “Miras Kalan Tarlayı Kardeşlerden Biri Kullanıyorsa Ne Yapılır?” başlıklı yazımızda ayrıntılı olarak ele alınacaktır.
Zeytinliklerde de miras ve ortak mülkiyet hükümleri uygulanmakla birlikte taşınmazın tarımsal niteliği nedeniyle özel düzenlemelerin ayrıca incelenmesi gerekir.
Aydın bakımından bu konu özellikle önemlidir.
Efeler, Germencik, İncirliova, Köşk, Koçarlı, Çine ve çevresinde miras kalan zeytinlik ve incirliklerin birden fazla kardeş arasında yıllarca paylaşılmadan kullanıldığı dosyalarla karşılaşılmaktadır.
Bazı ailelerde tapu hâlen muris üzerinde kalırken mirasçılar kendi aralarında fiilen bölüşerek araziyi kullanmaktadır.
Fiilî kullanım ile hukuki mülkiyet aynı şey değildir.
İleride satış, ortaklığın giderilmesi veya mirasçılardan birinin ölümüyle yeni mirasçıların ortaya çıkması durumunda uyuşmazlık çok daha karmaşık hâle gelebilir.
Tek başına fiilî kullanım, tapudaki mülkiyet durumunu değiştirmez.
Aile içerisinde yıllar önce “şu taraf senin, bu taraf benim” şeklinde fiilî paylaşım yapılmış olabilir.
Bu kullanım uzun yıllar devam etmiş de olabilir.
Ancak hukuken geçerli bir paylaşım ve tapu işlemi bulunmadığı sürece bu durumun mülkiyet üzerindeki etkisi ayrıca incelenmelidir.
Özellikle sonraki kuşaklarda mirasçı sayısı arttığında eski sözlü paylaşım iddiaları ciddi ispat sorunlarına yol açabilir.
Miras ortaklığının ve tapu kaydının durumuna göre mirasçının hukuki tasarruf imkânı değişebilir.
Elbirliği mülkiyetinde mirasçının terekeye dahil belirli bir taşınmaz üzerinde bağımsız ve belirlenmiş bir payı varmış gibi hareket etmesi mümkün değildir.
Paylı mülkiyete geçilmişse ise payın devri bakımından farklı hükümler uygulanabilir.
Üçüncü kişiye pay satışı yapılması hâlinde yasal önalım hakkı gibi başka uyuşmazlıklar da gündeme gelebilir.
Bu nedenle “hissemi yabancıya satarım, çıkarım” düşüncesiyle işlem yapılmadan önce tapudaki mülkiyet biçiminin kontrol edilmesi gerekir.
Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşların şartları mevcutsa yasal önalım hakkı gündeme gelebilir.
Ancak miras ortaklığındaki elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet birbirinden ayrılmalıdır.
Bu nedenle önce tapu kaydının niteliği belirlenmelidir.
Önalım hakkının kullanılması ayrıca süre ve usul kurallarına tabidir.
Pay satışı öğrenildiğinde uzun süre beklemek hak kaybına yol açabilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın aynen paylaşılması mümkün değilse şartlarına göre satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.
Satış süreci artık yalnızca “mahkeme karar verdi, hemen tarla satıldı” şeklinde işlemez.
Kararın kesinleşmesi ve satış işlemlerinin yürütülmesi gerekir.
Satıştan elde edilen bedel, giderler düşüldükten sonra hak sahiplerine payları oranında dağıtılır.
Ancak tarım arazilerinde özel mevzuat hükümlerinin etkisi mutlaka ayrıca değerlendirilmelidir.
Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi hâlinde satış bedeli hak sahiplerinin paylarına göre dağıtılır.
Örneğin dört kardeş eşit miras payına sahipse, kural olarak net satış bedelindeki hakları da bu oranlara göre belirlenir.
Ancak tapudaki pay oranlarının farklı olması veya terekeye ilişkin başka hukuki durumların bulunması hâlinde hesap buna göre yapılır.
Ayrıca muhdesat iddiaları gibi taşınmaz üzerindeki yapı veya ağaçların kime ait olduğuna ilişkin ayrı uyuşmazlıklar satış bedelinin paylaşılmasını etkileyebilir.
Bu tür iddialar özellikle Aydın’daki tarım arazilerinde önemlidir.
Miras kalan çıplak arazi üzerinde mirasçılardan biri kendi imkânıyla yapı, kuyu, depo veya bazı dikili unsurlar meydana getirdiğini ileri sürebilir.
Böyle bir durumda muhdesatın aidiyeti meselesi ortaya çıkabilir.
Muhdesatın kime ait olduğuna ilişkin uyuşmazlık ile taşınmazın mülkiyeti birbirinden ayrılmalıdır.
Özellikle ortaklığın giderilmesi davasında bu iddianın zamanında ileri sürülmesi önem taşır.
Doğrudan dava açmak her dosyada en iyi ilk adım değildir.
Öncelikle;
tapu kaydı,
mirasçılık belgesi,
taşınmazın yüzölçümü,
tarımsal niteliği,
fiilî kullanım biçimi,
üzerindeki ağaç ve yapılar,
mirasçıların payları
ve arazinin bölünüp bölünemeyeceği araştırılmalıdır.
Ardından mirasçıların anlaşmalı paylaşım ihtimali değerlendirilmelidir.
Bir kardeş taşınmazı almak istiyorsa diğerlerinin paylarını satın alması, bazı dosyalarda satış ihalesine göre daha ekonomik ve aile ilişkileri bakımından daha uygun bir çözüm olabilir.
Aydın’ın ekonomik ve coğrafi yapısı nedeniyle miras kalan tarım arazileri özel önem taşımaktadır.
Söke’deki geniş tarım arazileri ile Germencik, İncirliova ve Köşk’teki incirlik ve zeytinliklerin hukuki sorunları aynı olmayabilir.
Çine, Koçarlı ve Nazilli’de de aileden kalan tarım arazilerinin kuşaklar boyunca tapuda paylaşılmadan kullanılması ilerleyen yıllarda çok sayıda mirasçının aynı taşınmaz üzerinde hak sahibi olmasına neden olabilmektedir.
Bu nedenle tarla mirası uyuşmazlıklarında yalnızca bugünkü kardeşler arasındaki anlaşmazlığın çözülmesi değil, taşınmazın hukuki durumunun kalıcı şekilde düzenlenmesi önemlidir.
Miras payları mirasçılık durumuna göre belirlenir. Ancak payların eşit olması, tarlanın fiziksel olarak eşit parçalara bölünebileceği anlamına gelmez.
Tek bir mirasçının satışa karşı çıkması ortaklığın hiçbir zaman giderilemeyeceği anlamına gelmez. Şartları varsa ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulabilir.
Aynen paylaşım mümkün değilse ve hukuki şartlar mevcutsa satış suretiyle ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir. Tarım arazilerine ilişkin özel hükümler ayrıca değerlendirilmelidir.
Somut olayın özelliklerine göre ecrimisil veya ürün gelirlerine ilişkin talepler gündeme gelebilir. Ancak mirasçılar arasındaki kullanımda özel şartlar bulunmaktadır.
Sırf uzun süre kullanmak tek başına diğer mirasçıların mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz.
Taşınmazın yüzölçümü ve tarımsal niteliğine göre özel mevzuat hükümleri incelenmelidir. Her zeytinlik mirasçı sayısı kadar parsele ayrılamaz.
Hukuki mülkiyet biçimine ve somut işlemin şartlarına göre mirasçılar arasında pay devri veya paylaşım gerçekleştirilebilir.
Tarlanın tamamının satılması ile miras veya mülkiyet payına ilişkin tasarruf birbirinden farklıdır. Elbirliği veya paylı mülkiyet bulunmasına göre sonuç değişebilir.
Miras kalan tarlanın paylaşılması, yalnızca mirasçı sayısına göre matematiksel bir bölme işlemi değildir.
Öncelikle miras payları ve tapudaki mülkiyet biçimi belirlenmeli; ardından arazinin tarımsal niteliği ve hukuken bölünüp bölünemeyeceği araştırılmalıdır.
Mirasçılar anlaşabiliyorsa taşınmazın bir mirasçıya bırakılması, pay bedellerinin ödenmesi veya hukuken mümkünse paylaşılması değerlendirilebilir.
Anlaşma sağlanamıyorsa ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.
Özellikle Aydın’daki tarla, zeytinlik ve incirliklerde tek mirasçının uzun yıllardır araziyi kullanması, ürün gelirlerini alması veya taşınmaz üzerinde muhdesat meydana getirmesi de ayrıca incelenmelidir.
Bu nedenle tarım arazilerindeki miras uyuşmazlıklarında tapu kaydı, mirasçılık belgesi ve arazinin niteliği görülmeden yalnızca “satış davası açalım” yaklaşımıyla hareket edilmemelidir.
Uzman avukat kadromuz tarafından hazırlanmış bu makale, hukuki bilgilendirme amaçlı yazılmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır.
Miras Hukuku
Miras Hukuku
Miras Hukuku
Miras hukuku ve veraset davaları konusunda uzman avukatlarımızla ön görüşme yapabilirsiniz.
Hemen İletişime Geçin