Anne veya babanın ölümünden sonra miras kalan evin kardeşlerden biri tarafından kiraya verilmesi uygulamada ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır.
Özellikle taşınmazla yıllardır ilgilenen kardeşlerden biri, diğer mirasçılara haber vermeden kiracı bulup kira sözleşmesi yapabilmekte ve kira bedelini kendi hesabına alabilmektedir.
Diğer mirasçılar ise çoğu zaman aylar veya yıllar sonra durumu öğrenmektedir.
Bu durumda ilk sorulan soru şudur:
“Kardeşim miras kalan evi benden habersiz kiraya vermiş. Bunu yapabilir mi ve aldığımız kiradan benim de hakkım var mı?”
Miras kalan taşınmaz henüz paylaşılmamışsa konu yalnızca kira hukukuna göre değil, miras ortaklığı hükümleri de dikkate alınarak değerlendirilmelidir.
Mirasbırakanın ölümüyle birlikte mirasçılar tereke üzerinde kanundan kaynaklanan hak sahibi olurlar.
Birden fazla mirasçı bulunması halinde mirasın paylaşılmasına kadar miras ortaklığı devam eder.
Bu nedenle örneğin babadan kalan bir ev henüz paylaşılmamışsa, yalnızca tapu ve tereke ilişkisi incelenmeden;
“Bu oda benim.”
“Evin yarısı benim.”
“Ben kendi payımı kiraya verdim.”
şeklinde hareket edilmesi her zaman hukuken doğru sonuç doğurmaz.
Miras ortaklığının niteliği dikkate alınmalıdır.
Bu soruya yalnızca “miras payım var, istediğimi yaparım” şeklinde cevap verilemez.
Henüz paylaşılmamış terekeye dahil taşınmazlarda miras ortaklığı söz konusudur.
Miras ortaklığında terekeye ilişkin yönetim ve tasarruf işlemleri bakımından diğer mirasçıların haklarının dikkate alınması gerekir.
Bu nedenle mirasçılardan birinin bütün taşınmaz üzerinde tek başına malikmiş gibi hareket ederek uzun süreli kira ilişkisi kurması hukuki uyuşmazlığa yol açabilir.
Somut olayda kira sözleşmesinin niteliği, mirasçıların bilgisi ve onayı, taşınmazın tapu durumu ve paylaşmanın yapılıp yapılmadığı incelenmelidir.
Miras kalan taşınmazdan elde edilen kira geliri de tereke ve mirasçıların hakları bakımından önem taşır.
Bir mirasçının ortak taşınmazı kiraya vererek bütün kira gelirini yıllarca kendisine alması, diğer mirasçıların haklarının bulunmadığı anlamına gelmez.
Diğer mirasçılar şartları oluştuğunda kendilerine düşen gelir payının ödenmesini talep edebilirler.
Ancak talebin hukuki niteliği ve hangi dönem için ileri sürülebileceği somut olaya göre belirlenmelidir.
Kiracı bakımından da durum karmaşık hale gelebilir.
Kiracı, kira sözleşmesini yalnızca bir mirasçıyla yapmış ve yıllardır kirayı ona ödüyor olabilir.
Daha sonra başka mirasçılar ortaya çıkarak;
“Biz de mirasçıyız, kira parasının bize de ödenmesi gerekiyor.”
diyebilir.
Bu durumda kiracının kime ve ne şekilde ödeme yapacağı, kira sözleşmesinin hukuki durumu ve mirasçıların ortak iradesi ayrıca değerlendirilmelidir.
Kiracının aynı kira bedelini birden fazla kişiye ödemek zorunda bırakılması düşünülemeyeceğinden uyuşmazlığın hukuken netleştirilmesi önemlidir.
Şartları bulunuyorsa geçmiş dönemlerde elde edilen kira gelirlerinden miras payına düşen miktarın talep edilmesi gündeme gelebilir.
Burada öncelikle gerçek kira gelirinin tespit edilmesi gerekir.
Örneğin kardeş;
“Aylık 10.000 TL’ye kiraya verdim.”
diyebilir.
Fakat kiracı gerçekte 20.000 TL ödüyor olabilir.
Bu durumda banka hareketleri, kira sözleşmesi, kiracının beyanı ve diğer deliller önem kazanabilir.
Ayrıca talep edilen dönem bakımından zamanaşımı ve alacağın hukuki niteliği de ayrıca değerlendirilmelidir.
Uygulamada diğer mirasçılardan gizli yapılan kiralamalarda sözleşmenin bir örneği çoğu zaman paylaşılmaz.
Bu durum hakkın aranmasına mutlak engel değildir.
Kiracının kim olduğu,
taşınmazı ne zamandan beri kullandığı,
ödeme şekli,
banka kayıtları,
abonelik kayıtları,
tanıklar,
yazışmalar
gibi deliller somut olay bakımından önem taşıyabilir.
Dava aşamasında gerekli şartlar oluştuğunda ilgili kayıtların celbi de talep edilebilir.
Bu savunma oldukça sık görülmektedir.
Taşınmazla ilgilenen mirasçı;
emlak vergisini,
tamirat giderlerini,
apartman aidatlarını,
sigortayı,
zorunlu bakım giderlerini
kendisi karşılamış olabilir.
Bu giderlerin hangisinin terekeye veya diğer mirasçılara yansıtılabileceği ayrıca değerlendirilir.
Ancak masraf yapılmış olması, elde edilen kira gelirinin tamamının otomatik olarak tek mirasçıya ait olduğu anlamına gelmez.
Gelir ve giderler gerektiğinde birlikte hesaplanabilir.
Genel olarak miras kalan taşınmazdan elde edilen gelir üzerinde diğer mirasçıların hakları göz ardı edilemez.
Ancak miras paylaşılmadan önce tereke üzerinde elbirliği ilişkisi bulunduğu için meseleyi yalnızca tapudaki basit bir yüzde hesabına indirgemek her durumda doğru değildir.
Öncelikle miras ortaklığının durumu ve terekenin kapsamı belirlenmelidir.
Miras payları, yapılan masraflar, tahsil edilen gelirler ve varsa mirasçılar arasındaki anlaşmalar birlikte incelenmelidir.
Kira gelirinin elden alınması ispatı zorlaştırabilir ancak imkânsız hale getirmez.
Kiracının beyanı önemli olabilir.
Bunun yanında;
kira sözleşmesi,
mesajlaşmalar,
eski banka ödemeleri,
kira artışına ilişkin yazışmalar,
taşınmazın kullanım durumu,
tanık anlatımları
değerlendirilebilir.
Bu nedenle dava açılmadan önce delil durumu ayrıntılı olarak incelenmelidir.
Uyuşmazlık yalnızca evlerde görülmez.
Aydın gibi tarımsal taşınmazların yoğun olduğu bölgelerde miras kalan;
zeytinlik,
incir bahçesi,
tarla,
sera,
ticari arazi
mirasçılardan biri tarafından üçüncü kişiye kullandırılabilir.
Bazen yazılı kira sözleşmesi dahi yapılmadan tarla yıllarca aynı kişi tarafından işletilebilir.
Bu durumda kira geliri yanında ürün geliri ve taşınmazın kullanımından sağlanan diğer ekonomik yararlar da uyuşmazlık konusu olabilir.
Bu nedenle tarımsal taşınmazlarda yalnızca “aylık kira ne kadar?” sorusuyla yetinilmemelidir.
Aydın’daki miras uyuşmazlıklarında bunun özel bir önemi vardır.
Anne veya babadan kalan zeytinlik ya da incir bahçesi mirasçılardan biri tarafından yıllarca işletilebilir.
Bu mirasçı;
ürünü toplayabilir,
ürünü satabilir,
destekleme ödemelerini alabilir,
araziyi üçüncü kişilere kullandırabilir.
Diğer kardeşlerin hiçbir gelir elde etmemesi uyuşmazlığa yol açabilir.
Böyle bir olayda taşınmazın yalnızca mülkiyeti değil, yıllar içerisinde elde edilen ürün ve gelirlerin hukuki durumu da incelenmelidir.
Mirasçılar arasında ciddi anlaşmazlık bulunması halinde terekenin yönetimi güçleşebilir.
Bir mirasçı taşınmazları kiraya verirken diğeri buna karşı çıkabilir; başka bir mirasçı kiraları toplayabilir ve gelirlerin nereye harcandığı bilinmeyebilir.
Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesi kapsamında mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesince miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci atanması mümkündür.
Bu kurum özellikle çok sayıda taşınmazın veya gelir getiren tereke mallarının bulunduğu ve mirasçıların birlikte hareket edemediği durumlarda önem kazanabilir.
Tereke temsilcisi atanması, mirasçılardan birinin terekeyi kendi başına yönetmesinin yarattığı sorunların önlenmesinde etkili olabilir.
Temsilcinin yetkileri mahkeme kararının kapsamına göre değerlendirilmekle birlikte terekenin yönetimi ve korunması bakımından önemli görevler üstlenebilir.
Özellikle;
çok sayıda kiracısı bulunan taşınmazlar,
tarımsal gelir getiren araziler,
işyerleri,
ürün gelirleri,
mirasçılar arasında ciddi hesap uyuşmazlığı
bulunan terekelerde temsilci atanması seçeneği değerlendirilmelidir.
Evet.
Diğer mirasçının kira gelirlerinin paylaşılmasını istediğinin yazılı biçimde bildirilmesi ispat bakımından yararlı olabilir.
İhtarnamede;
mirasçılık sıfatı,
taşınmaz bilgileri,
kiralama işleminin öğrenildiği,
kira gelirleri hakkında bilgi istendiği,
geçmiş tahsilatların açıklanmasının talep edildiği,
miras hakkına düşen gelirlerin ödenmesinin istendiği
belirtilebilir.
Ancak ihtarnamenin içeriği somut olaya göre hazırlanmalıdır.
Mirasçılardan birinin terekeye ait taşınmazlardan uzun süredir gelir elde etmesi halinde yalnızca tek bir aylık kira bedeli değil, geçmiş dönemde yapılan tahsilatların da ortaya çıkarılması gerekebilir.
Bu durumda;
hangi taşınmazın ne zaman kiraya verildiği,
hangi bedelle kiraya verildiği,
toplam ne kadar gelir elde edildiği,
hangi giderlerin yapıldığı,
gelirlerin nereye aktarıldığı
araştırılabilir.
Özellikle çok sayıda taşınmaz bulunan terekelerde bu hesap son derece önemlidir.
Mirasçılar arasındaki kira uyuşmazlığının temel sebebi çoğu zaman mirasın yıllarca paylaşılmamasıdır.
Anne veya baba öldükten sonra taşınmazlar olduğu gibi bırakılır.
Bir kardeş kiraları toplar.
Bir kardeş tarlaları kullanır.
Bir diğeri hiçbir gelir alamaz.
Yıllar geçtikçe hesap daha da karmaşık hale gelir.
Bu nedenle yalnızca geçmiş kira gelirlerini talep etmek yerine mirasın paylaşılması da değerlendirilmelidir.
Mirasçılar anlaşamıyorsa mirasın paylaşılması veya şartlarına göre ortaklığın giderilmesi yoluyla taşınmazların hukuki durumunun kalıcı olarak çözülmesi gündeme gelebilir.
Mirasçılardan birinin miras kalan evi diğer mirasçıları yok sayarak kendi taşınmazı gibi yönetmesi, kira gelirlerini tek başına toplaması diğer mirasçıların haklarının ortadan kalktığı anlamına gelmez.
Özellikle yıllardır kiraya verilen ev, işyeri, tarla veya zeytinliklerde geçmiş dönemde ne kadar gelir elde edildiğinin belirlenmesi önemlidir.
Uyuşmazlıkta yalnızca tapu kaydına değil; kira sözleşmelerine, banka hareketlerine, yapılan masraflara, mirasçılar arasındaki yazışmalara ve taşınmazın fiilî kullanım biçimine de bakılmalıdır.
Mirasçılar arasında yönetim konusunda ciddi anlaşmazlık varsa terekeye temsilci atanması da değerlendirilmesi gereken seçeneklerden biridir.
Ancak uzun vadede asıl çözüm çoğu zaman mirasın yıllarca paylaşılmadan bırakılması yerine terekenin paylaşılması ve taşınmazların hukuki durumunun kesinleştirilmesidir.
Uzman avukat kadromuz tarafından hazırlanmış bu makale, hukuki bilgilendirme amaçlı yazılmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır.
Miras Hukuku
Miras Hukuku
Miras Hukuku
Miras hukuku ve veraset davaları konusunda uzman avukatlarımızla ön görüşme yapabilirsiniz.
Hemen İletişime Geçin